Du học sinh tìm nhà ở Hàn Quốc: bắt đầu từ tỷ lệ chỗ ở ký túc xá 22,2%, và những việc phải xong trong 15 ngày kể từ ngày chuyển nhà

Nhận được giấy báo trúng tuyển, thứ đầu tiên bạn tìm kiếm là ký túc xá. Nhưng ký túc xá đại học ở Hàn Quốc không phải cứ đăng ký là được vào, mà là nơi phải cạnh tranh để giành chỗ. Theo kết quả phân tích công khai thông tin đại học tháng 10/2025 của Bộ Giáo dục và Hội đồng Giáo dục Đại học Hàn Quốc, tỷ lệ đáp ứng chỗ ở ký túc xá (수용률) của 193 trường đại học 4 năm (đại học phổ thông và đại học sư phạm) là 22,2%, thấp hơn 0,6 điểm phần trăm so với mức 22,8% của năm trước; đại học phổ thông ở vùng thủ đô là 17,8%, ngoài vùng thủ đô là 25,9% (công lập 26,6%, tư thục 20,8%).

Trong khi đó, số người lại đang tăng. Theo Thống kê Giáo dục Cơ bản năm 2026 của Bộ Giáo dục và Viện Phát triển Giáo dục Hàn Quốc (tính đến ngày 1/4/2026), số du học sinh nước ngoài là 307.464 người, lần đầu tiên vượt mốc 300.000 người. Con số này tăng 54.030 người (21,3%) so với năm trước, và du học sinh đến từ Việt Nam lần đầu tiên đứng thứ nhất với 96.834 người (31,5%).

Bài viết này nói về việc tuyển chọn ký túc xá cho du học sinh khác với diện của sinh viên người Hàn Quốc như thế nào, nếu trượt thì còn những lựa chọn gì, và nếu đã ký thuê phòng thì phải làm gì trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển nhà để giữ được tiền cọc. Các con số về tiền ký túc xá và điều kiện tuyển chọn là ví dụ lấy từ thông báo của một số trường cụ thể, nên hãy kiểm tra lại trong thông báo tuyển sinh của trường bạn định nộp hồ sơ.

Ký túc xá không phải điều mặc định mà là một cuộc cạnh tranh

Nếu là đại học phổ thông ở vùng thủ đô, điều đó có nghĩa là chỗ ở ký túc xá chỉ đủ cho chưa đến hai trên mười sinh viên đang theo học. Tuy nhiên, tỷ lệ trên được tính trên toàn bộ sinh viên đang theo học, không phân biệt người Hàn Quốc hay người nước ngoài, nên đó không phải xác suất du học sinh được vào ký túc xá. Chúng tôi chưa tìm được thống kê chính thức trên toàn quốc về số chỗ ký túc xá dành riêng cho người nước ngoài và tỷ lệ cạnh tranh ở từng trường, nên quy mô phân bổ ở trường của bạn thì bạn cần hỏi trực tiếp phòng quốc tế (국제처).

Trượt rồi không có nghĩa là học kỳ đó đã hết cơ hội. Khi có chỗ trống, danh sách chờ sẽ được gọi lần lượt. Ký túc xá sinh viên Gwanak (관악학생생활관) của Đại học Quốc gia Seoul đã công bố danh sách vào ở bổ sung học kỳ 1 năm học 2026 đến đợt 12 với sinh viên mới nhập học bậc đại học, và đến đợt 14 với sinh viên bậc đại học đang theo học và học viên sau đại học; học kỳ 2 cũng đã có thông báo đến đợt 7. Có điều, trong mấy tuần chờ đợi đó, căn phòng ký vội có thể quyết định cả một năm của bạn, nên hãy vừa nộp đơn vừa chuẩn bị sẵn phương án 2.

Du học sinh xếp hàng ký túc xá ở một hàng khác với sinh viên người Hàn Quốc

Nhìn tỷ lệ đáp ứng thì dễ nghĩ mình cũng có khoảng 22% cơ hội, nhưng du học sinh vốn đứng ở một hàng khác ngay từ đầu. Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan (대학생활원) xác định chỉ tiêu tuyển sau khi đã trừ phòng 1 người và chỉ tiêu riêng cho người nước ngoài ra khỏi tổng số chỗ của ký túc xá, còn người nước ngoài thì được tuyển riêng theo quy định tuyển chọn của phòng quốc tế (đầu mối liên hệ ghi trong thông báo là ký túc xá idorm@pusan.ac.kr, còn tiêu chuẩn tuyển chọn người nước ngoài thuộc thẩm quyền phòng quốc tế). Tức là bạn không cạnh tranh trên tổng số chỗ, mà trên phần chỉ tiêu riêng đã được tách sẵn.

Nhìn tiêu chí xếp ưu tiên ở diện của sinh viên người Hàn Quốc sẽ thấy vì sao phải chia hàng. Đợt tuyển chính thức của cùng trường này đặt ưu tiên 1 cho người thuộc diện nhận trợ cấp sinh hoạt cơ bản, sinh viên khuyết tật v.v., kế đến là người mà tại thời điểm nộp đơn, địa chỉ của bố hoặc mẹ trên bản sao đăng ký cư dân (주민등록등본) không phải thành phố Busan, rồi chọn theo thứ tự điểm học tập. Du học sinh vốn không có loại giấy tờ gọi là bản sao đăng ký cư dân nên không thể đứng vào hàng này.

Đau hơn nữa là lúc có chỗ trống. Đợt tuyển bổ sung khi có chỗ trống (결원 추가모집) của Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan ghi rõ sinh viên nước ngoài thuộc diện không được nộp đơn, nên dù có phòng trống bạn cũng không vào được bằng đợt tuyển bổ sung này. Mỗi trường còn có những điều kiện riêng chỉ áp dụng cho du học sinh.

• Ký túc xá sinh viên Gwanak, Đại học Quốc gia Seoul: điểm học tập tối thiểu là từ 2,4 trở lên với sinh viên đại học người Hàn Quốc và từ 2,3 trở lên với sinh viên đại học người nước ngoài (trừ sinh viên mới nhập học và học viên sau đại học). Cần giấy khám sức khỏe về lao, sởi v.v., viết bằng tiếng Hàn hoặc tiếng Anh và có dấu của bệnh viện.
• Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan: người trúng tuyển phải nộp bản gốc giấy khám sức khỏe có chụp X-quang ngực, được cấp trong vòng 3 tháng gần nhất tính đến ngày vào ở.
• Ký túc xá của Viện Giáo dục Quốc tế, Đại học Hanyang (국제교육원): chỉ dành cho học viên mới của khóa tiếng Hàn (học tiếng), được đăng ký tối đa 2 học kỳ và đóng đăng ký theo thứ tự đến trước.

Dòng cuối rất quan trọng. Ở những trường mà ký túc xá chỉ dành cho học viên mới, ngay khi bạn dùng hết số học kỳ được phép đăng ký (với Viện Giáo dục Quốc tế Đại học Hanyang là tối đa 2 học kỳ), thời điểm bạn phải tự đi tìm phòng sẽ đến mà không báo trước. Tất cả đều là thông tin xác nhận từ thông báo của một số trường cụ thể, nên hãy tự kiểm tra trong thông báo tuyển sinh của trường bạn định nộp hồ sơ.

Hãy xem kỹ tiền ký túc xá bao gồm những gì

Tiền ký túc xá khác nhau giữa các trường ngay từ đơn vị tính phí. Dưới đây là ví dụ lấy từ thông báo của các trường, không phải mức trung bình của tiền ký túc xá đại học ở Hàn Quốc.

Cùng là phòng 2 người mà tính theo học kỳ đã chênh nhau gấp ba lần, từ 727.320 KRW đến 2.192.220 KRW, còn Đại học Quốc gia Seoul tính theo tháng nên ngay cả đơn vị so sánh cũng khác. Một phần đáng kể trong chênh lệch nằm ở tiền ăn. Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan bắt buộc ăn tại ký túc xá nên không thể chọn không ăn, và việc đổi hình thức suất ăn hay số bữa chỉ được làm 1 lần trong học kỳ. Trong 1.936.860 KRW của phòng 2 người tòa 진리관 loại 3 bữa, 7 ngày mỗi tuần, tiền ăn là 1.272.240 KRW, tức hơn một nửa là tiền ăn. Nếu vì halal, ăn chay hay dị ứng mà bạn không dùng được nhà ăn ký túc xá, bạn sẽ phải trả suốt cả học kỳ khoản tiền ăn mà mình không dùng. Tổng chi phí một năm, gồm tiền ký túc xá cộng học phí, phí bảo hiểm y tế và lệ phí lưu trú, đã được tính trong bài Một năm du học Hàn Quốc thực sự tốn bao nhiêu.

Cũng cần xem cách nộp tiền. Theo số liệu công khai tháng 10/2025, trong 249 ký túc xá của các trường đại học 4 năm (đây là số ký túc xá, không phải số trường), 149 nơi (59,8%) yêu cầu nộp một lần bằng chuyển khoản hoặc hình thức tiền mặt khác, không dùng thẻ, còn nơi nhận thanh toán bằng thẻ chỉ có 55 nơi (22,1%). Ngay sau khi nhập cảnh bạn chưa có tài khoản ngân hàng Hàn Quốc, nên hãy lên lịch mở tài khoản ngân hàng cho người nước ngoài từ sớm.

Điều kiện rời ký túc xá cũng nên đọc trước khi vào. Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan quy định khi có thay đổi về học tịch (학적 변동), bạn phải rời ký túc xá hoàn toàn trong vòng 15 ngày kể từ ngày thay đổi. Hoàn tiền khi rời giữa chừng: với số ngày còn lại của tháng rời đi thì chỉ hoàn 90% phí quản lý và tiền ăn, các tháng sau đó hoàn toàn bộ, còn từ 7 ngày trước ngày kết thúc thời gian mở cửa thì không được hoàn tiền. Bảo lưu (휴학) còn ảnh hưởng đến tư cách lưu trú, nên vấn đề chỗ ở và vấn đề visa sẽ ập đến cùng một ngày.

Nếu trượt: hasuk, share house, goshiwon, ký túc xá liên hợp

Chi phí hằng tháng của hasuk, share house và goshiwon không được ghi trong bài này. Cả ba đều không có thống kê giá chính thức, và nếu chép số liệu của các nền tảng như thể đó là thống kê thì khi sai sẽ không có căn cứ để đính chính. Thay vào đó, chúng tôi sẽ tổng hợp xem về mặt pháp lý chúng là gì.

Chúng tôi không tìm thấy định nghĩa pháp lý của hasuk (하숙, ở trọ trong nhà chủ). Vì là hình thức thuê một phần căn nhà, có khả năng áp dụng 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」(주택임대차보호법) Điều 2 (áp dụng cho việc thuê toàn bộ hoặc một phần công trình dùng để ở), nhưng không có căn cứ chắc chắn. Hãy tự kiểm tra xem có viết hợp đồng không và tiền cọc được chuyển vào tài khoản của ai.

Với share house, điều cần xem trước tiên là bên ký hợp đồng với bạn là chủ nhà, hay là người đã thuê căn nhà đó. Nếu người vận hành là người thuê rồi cho thuê lại từng phòng thì đó là cho thuê lại (전대차), mà 「Bộ luật Dân sự」(민법) Điều 629 cấm cho thuê lại khi không có sự đồng ý của chủ nhà và quy định chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng nếu vi phạm. Dù bạn không có lỗi gì, căn nhà đang ở vẫn có thể bị lung lay.

Goshiwon (고시원) ngay từ phân loại pháp lý đã không phải là nhà ở. Theo 「Nghị định thi hành Luật Xây dựng」(건축법 시행령) Phụ lục 1, goshiwon được xếp vào cơ sở sinh hoạt nhiều người (다중생활시설); nếu tổng diện tích sàn dùng cho mục đích đó dưới 500㎡ thì là cơ sở tiện ích khu dân cư loại 2 (제2종 근린생활시설), từ 500㎡ trở lên thì là cơ sở lưu trú (숙박시설). Nó thuộc nhóm nhà ở tương đương (준주택: ký túc xá, cơ sở sinh hoạt nhiều người, nhà ở phúc lợi người cao tuổi, officetel) theo 「Luật Nhà ở」(주택법) Điều 2 mục 4. Các tiêu chí cần xem như sau.

• Trong từng phòng không được đặt thiết bị nấu ăn và bồn tắm (Thông báo của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông 「Tiêu chuẩn xây dựng cơ sở sinh hoạt nhiều người」(다중생활시설 건축기준), buồng tắm đứng thì được). Với sinh viên muốn tự nấu món ăn quê nhà để tiết kiệm sinh hoạt phí, chỉ riêng dòng này đã là lý do loại ngay.
• Không được đặt ở tầng hầm, và chiều rộng tối thiểu của hành lang là từ 1,2 m trở lên với hành lang một bên (편복도) và từ 1,5 m trở lên với hành lang giữa (중복도).
• Nếu ở Seoul, mỗi phòng phải có diện tích sử dụng riêng từ 7㎡ trở lên (từ 9㎡ trở lên nếu gồm cả nhà vệ sinh), và mỗi phòng phải có cửa sổ tiếp giáp bên ngoài với chiều rộng hữu hiệu 0,5 m × chiều cao 1 m trở lên (quy chế sửa đổi ngày 30/12/2021, áp dụng từ ngày 1/7/2022). Tiêu chuẩn diện tích và cửa sổ của từng phòng được giao cho quy chế xây dựng của từng chính quyền địa phương, nên ngoài Seoul có thể khác.

Không phải nhà ở không có nghĩa là hoàn toàn không được bảo vệ. Việc 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 2 có được áp dụng hay không được xét theo việc công trình có thực sự được dùng để ở hay không, chứ không theo mục đích sử dụng ghi trên sổ quản lý công trình xây dựng (건축물대장). Tuy nhiên đây là đánh giá theo từng trường hợp nên không thể khẳng định.

Cuối cùng, Ký túc xá liên hợp dành cho sinh viên (대학생 연합생활관, còn gọi là 행복기숙사) của Quỹ Học bổng Hàn Quốc (한국장학재단) cũng nhận đơn của du học sinh nước ngoài. Vì đối tượng vào ở là sinh viên dự kiến nhập học hoặc đang có học tịch tại trường đại học (hoặc sau đại học) của Hàn Quốc (bao gồm cả người nước ngoài). Thứ tự tuyển chọn là ưu tiên 1 người được Hiệp hội Ngân hàng Hàn Quốc (은행연합회) giới thiệu, ưu tiên 2 nhóm yếu thế về nhà ở, ưu tiên 3 người thuộc (hoặc xuất thân từ) trường đại học hoặc chính quyền địa phương có hỗ trợ học bổng nhà ở, ưu tiên 4 người nộp đơn thông thường; cùng mức ưu tiên thì người có bậc hỗ trợ học phí (학자금 지원구간) thấp hơn được xếp trước. Tuy nhiên, chúng tôi chưa xác nhận được tiền ký túc xá của từng cơ sở và thứ tự ưu tiên khi chưa được xác định bậc hỗ trợ, nên hãy hỏi trực tiếp Quỹ.

Hợp đồng one-room: bức tường tiền cọc và những chỗ phải chi tiền

Bức tường đầu tiên bạn gặp khi thuê one-room là tiền cọc. Dù chia thành tiền đặt cọc và phần còn lại, bạn vẫn phải có đủ toàn bộ khoản tiền lớn này trước khi dọn vào, nhưng vào thời điểm đó du học sinh thường chưa có cả tài khoản ngân hàng Hàn Quốc lẫn số điện thoại. Giai đoạn mà chuyển tiền và tự động chuyển khoản tiền thuê hằng tháng đều bị tắc cùng lúc rơi đúng vào ngay sau khi nhập cảnh.

Mức tiền thì hãy kiểm tra như sau. Chúng tôi chưa có được giá trị trung vị giao dịch thực tế của one-room trên toàn quốc và ở Seoul từ thống kê gốc, nên bạn cần tự tra trên Hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 실거래가 공개시스템) và Quảng trường Thông tin Bất động sản Seoul (서울부동산정보광장). Để tham khảo, thông báo chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà hằng tháng cho thanh niên của thành phố Seoul (서울시 청년월세지원) quy định đối tượng là tiền cọc từ 80 triệu KRW trở xuống và đồng thời tiền thuê tháng từ 600.000 KRW trở xuống, rồi xét tiền cọc và tiền thuê tháng cùng nhau để chia thành bốn khoảng, khoảng thấp nhất là tiền cọc từ 5 triệu KRW trở xuống và tiền thuê tháng từ 400.000 KRW trở xuống. Đây là ranh giới do chính sách vạch ra chứ không phải giá thị trường, và bản thân chương trình hỗ trợ này thì người nước ngoài không được nộp đơn (phần dưới sẽ nói lại).

Còn một chỗ nữa phải chi tiền: phí môi giới (중개보수). Giá trị giao dịch của hợp đồng thuê theo tháng được tính bằng tiền cọc + tiền thuê tháng × 100, và nếu tổng này dưới 50 triệu KRW thì tính lại bằng tiền cọc + tiền thuê tháng × 70. Phòng one-room của du học sinh thường rơi vào ba khoảng dưới đây (cao hơn nữa là 0,4~0,6%).

Tiền cọc 10 triệu KRW·tiền thuê tháng 500.000 KRW thì giá trị giao dịch là 60 triệu KRW, áp dụng 0,4% ra 240.000 KRW; tiền cọc 5 triệu KRW·tiền thuê tháng 400.000 KRW thì là 45 triệu KRW, nên tính lại theo ×70 được 33 triệu KRW, áp dụng 0,5% ra 165.000 KRW. Đây là mức trần nên số tiền thực tế do hai bên thỏa thuận, nhưng tính sẵn trước khi đi thì bạn sẽ không phải trả theo bất cứ con số nào người ta đưa ra.

Chủ nhà đôi khi yêu cầu người bảo lãnh mang quốc tịch Hàn Quốc hoặc trả trước tiền thuê tháng. Trong hợp đồng thuê nhà ở, yêu cầu người bảo lãnh không phải là điều kiện bắt buộc theo luật mà là quyền tùy ý của chủ nhà. Đừng coi đó là chuyện đương nhiên, hãy hỏi xem có thể điều chỉnh điều kiện được không. Chúng tôi chưa tìm thấy khảo sát chính thức nào về mức độ phổ biến của việc này.

Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng

Trước khi ký, có hai tờ giấy bạn phải cầm trong tay. Thứ nhất là sổ đăng ký bất động sản (등기부등본). Ai cũng có thể lấy trên Cổng đăng ký internet (인터넷등기소), và điều cần xem là tên chủ sở hữu có trùng với người ký hợp đồng không, cùng quyền thế chấp có thứ tự ưu tiên trước (선순위 근저당권). Thứ hai là sổ quản lý công trình xây dựng (건축물대장), cho biết đó là nhà ở hay cơ sở tiện ích khu dân cư (근린생활시설).

Việc đã có sẵn bản dịch hợp đồng cũng là điều nhiều người không biết mà bỏ qua. Ngày 10/3/2026, Bộ Tư pháp đã phát hành bản dịch tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Việt của hợp đồng mẫu thuê nhà ở (주택임대차표준계약서), và thành phố Seoul cũng cung cấp hợp đồng này bằng 6 ngôn ngữ: tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Nhật, tiếng Nga, tiếng Uzbek, tiếng Việt. Dù ký vào bản tiếng Hàn, hãy đặt bản dịch bên cạnh để đối chiếu rồi mới ký.

Điều khoản về thời hạn hợp đồng rất nhạy cảm với du học sinh. 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 4 khoản 1 quy định hợp đồng thuê không định thời hạn hoặc định thời hạn dưới 2 năm thì được coi là 2 năm, nhưng người thuê có thể khẳng định thời hạn dưới 2 năm đã thỏa thuận là có hiệu lực. Khoản 2 quy định dù hết thời hạn, quan hệ thuê vẫn được coi là tồn tại cho đến khi người thuê nhận lại tiền cọc.

• Việc tăng tiền thuê·tiền cọc bị giới hạn ở mức 1/20 (5%) số tiền đã thỏa thuận, và trong vòng 1 năm sau khi tăng thì không được yêu cầu tăng lại (Điều 7).
• Khi về nước mà muốn nhượng lại phòng cho người khác thì cần có sự đồng ý của chủ nhà (「Bộ luật Dân sự」 Điều 629). Với hợp đồng thuê không thỏa thuận thời hạn nói chung, có 「Bộ luật Dân sự」 Điều 635 quy định thông báo chấm dứt hợp đồng của người thuê có hiệu lực sau 1 tháng; nhưng với hợp đồng thuê nhà ở còn có Điều 4 khoản 1 của 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 nêu trên cùng áp dụng, nên đừng vội khẳng định mà hãy kiểm tra.

15 ngày kể từ ngày chuyển nhà: khai báo thay đổi nơi cư trú và ngày xác định

Đây là phần quan trọng nhất. Bạn bè người Hàn Quốc sẽ nhắc bạn làm khai báo chuyển đến (전입신고) khi chuyển nhà, nhưng người nước ngoài không thể làm khai báo chuyển đến. Vì phần điều khoản ngoại lệ (단서) của 「Luật Đăng ký Cư dân」(주민등록법) Điều 6 khoản 1 quy định rằng người nước ngoài là ngoại lệ, nên người nước ngoài không phải đối tượng đăng ký cư dân (주민등록).

Thay vào đó là khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고). 「Luật Quản lý Xuất nhập cảnh」(출입국관리법) Điều 88-2 khoản 2 quy định đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú thay thế cho đăng ký cư dân và khai báo chuyển đến. Tòa án Tối cao cũng đã phán quyết rằng khai báo này được công nhận có hiệu lực pháp lý như đăng ký cư dân, thứ mà 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 3 khoản 1 quy định là điều kiện đối kháng (bản án số 2015다254507 tuyên ngày 11/4/2019, án lệ tham chiếu 2015다14136 v.v.).

Điều 3 khoản 1 quy định khi đã hoàn tất việc giao nhà và đăng ký cư dân thì hiệu lực đối kháng phát sinh từ ngày hôm sau, còn Điều 3-2 khoản 2 quy định người thuê có đủ cả điều kiện đối kháng lẫn ngày xác định sẽ được thanh toán trước những người có quyền xếp sau khi nhà bị đấu giá (경매) hoặc bán đấu giá công (공매). Chỉ có một trong hai thì mới xong được một nửa.

Thời hạn là trong vòng 15 ngày kể từ ngày chuyển đến (ngày dọn đến nơi cư trú mới) (「Luật Quản lý Xuất nhập cảnh」 Điều 36 khoản 1). Luật sửa đổi công bố ngày 9/6/2020 (Luật số 17365) có hiệu lực từ ngày 10/12/2020 và đổi thời hạn này từ 14 ngày thành 15 ngày, nhưng trong các văn bản hướng dẫn của trường đại học và văn phòng quận vẫn còn chỗ ghi 14 ngày. Bạn nộp thẻ đăng ký người nước ngoài và khai báo với người đứng đầu thành phố·huyện·quận (시·군·구) hoặc thị trấn·xã·phường (읍·면·동) nơi cư trú mới, hoặc với người đứng đầu cơ quan xuất nhập cảnh·người nước ngoài địa phương có thẩm quyền. Không mất lệ phí, và cũng làm được qua dịch vụ dân sự điện tử của HiKorea (www.hikorea.go.kr). Việc cập nhật mặt sau thẻ đăng ký xem ở bài Cấp lại thẻ đăng ký người nước ngoài và thay đổi địa chỉ.

Bạn cũng cần giấy tờ chứng minh nơi cư trú. Nếu có hợp đồng thuê đứng tên mình thì nộp hợp đồng đó; nếu ở ký túc xá hoặc hợp đồng không đứng tên mình thì nộp giấy xác nhận cư trú (giấy xác nhận cung cấp chỗ ở, 숙소제공 확인서) do trường đại học hoặc bên cung cấp chỗ ở cấp.

Bạn cũng phải biết nếu quá hạn thì sao. Đây không phải tiền phạt hành chính (과태료) mà là tiền phạt hình sự (벌금). Đó là mức phạt tiền hình sự (hình phạt) từ 1 triệu KRW trở xuống theo 「Luật Quản lý Xuất nhập cảnh」 Điều 98 mục 2, và trong điều khoản phạt hành chính ở Điều 100 không có Điều 36. Trên thực tế, người vi phạm nộp tiền phạt vi cảnh (범칙금) theo xử lý bằng thông báo (통고처분) ở Điều 102, và Quy tắc thi hành Phụ lục 7 quy định các mức theo thời gian.

Chậm vài ngày và bỏ mặc 2 năm chênh nhau tới mười lần. Con số 1 triệu KRW hay được nhắc tới là mức của khoảng từ 2 năm trở lên, nên đừng vì trễ mà bỏ cuộc, hãy khai báo ngay trong ngày bạn nhận ra. Hồ sơ chưa khai báo còn có thể gây bất lợi khi xét gia hạn thời gian lưu trú sau này.

Ngày xác định thì phải nhận riêng. Ủy ban thị trấn·xã (읍·면사무소), trung tâm hành chính phường (동 주민센터), văn phòng chi nhánh của thành phố·huyện·quận (시·군·구 출장소), tòa án địa phương·phòng đăng ký (등기소) nơi có căn nhà, hoặc công chứng viên sẽ cấp (「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 3-6 khoản 1), và thẻ đăng ký người nước ngoài được chấp nhận làm giấy tờ tùy thân. Lệ phí là 600 KRW cho mỗi hồ sơ.

Ngoài ra còn một thủ tục nữa là khai báo hợp đồng thuê (전월세 신고). 「Luật về Khai báo Giao dịch Bất động sản v.v.」(부동산 거래신고 등에 관한 법률) Điều 6-2 và Nghị định thi hành Điều 4-3 quy định hợp đồng thuê nhà ở có tiền cọc trên 60 triệu KRW hoặc tiền thuê tháng trên 300.000 KRW phải được khai báo trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký (trừ trường hợp chỉ gia hạn thời hạn mà không tăng giảm số tiền). Còn có giới hạn về khu vực áp dụng. Nghị định thi hành Điều 4-3 khoản 2 quy định khu vực áp dụng là thành phố tự trị đặc biệt·tỉnh tự trị đặc biệt·thành phố·huyện·quận, trong đó huyện (군) chỉ giới hạn ở các huyện thuộc thành phố trực thuộc trung ương (광역시) và tỉnh Gyeonggi. Huyện thuộc các tỉnh thường không phải thành phố trực thuộc trung ương cũng không phải Gyeonggi (Chungnam, Gyeongbuk v.v.) thì theo câu chữ điều luật không thuộc diện phải khai báo; còn huyện thuộc tỉnh tự trị đặc biệt Gangwon·Jeonbuk lại trùng với mục "tỉnh tự trị đặc biệt" nên cách hiểu khác nhau, vì vậy hãy hỏi trước phòng nhà ở (주택과) của thành phố·huyện·quận có thẩm quyền. Không khai báo hoặc khai báo gian dối bị phạt tiền hành chính (과태료) từ 1 triệu KRW trở xuống (Điều 28 khoản 5 mục 3 của chính luật này), nhưng 1 triệu KRW là mức trần luật định. Số tiền thực tế bị phạt được xác định theo Phụ lục 3 của Nghị định thi hành, dựa trên thời gian không khai báo và giá trị hợp đồng, nên không khai báo là 20.000~300.000 KRW, còn 1 triệu KRW là mức dành cho khai báo gian dối. Giai đoạn hướng dẫn (계도기간) từ 1/6/2021 đến 31/5/2025 đã kết thúc, nên việc xử phạt áp dụng với các hợp đồng ký từ ngày 1/6/2025 trở đi.

Theo Điều 6-5 khoản 3 của cùng luật, nếu nộp khai báo hợp đồng thuê kèm theo hợp đồng thì được coi là đã nhận ngày xác định. Ngược lại, quy định ở khoản 1 rằng 'khi làm khai báo chuyển đến thì được coi là đã khai báo hợp đồng thuê' là quy định dành cho khai báo chuyển đến theo 「Luật Đăng ký Cư dân」, còn khai báo thay đổi nơi cư trú có hiệu lực tương tự hay không thì điều luật không nói. Vì vậy, hãy làm khai báo hợp đồng thuê trong vòng 30 ngày riêng biệt với khai báo thay đổi nơi cư trú.

1. Nhận bản gốc hợp đồng và cất giữ cẩn thận, đồng thời chụp ảnh lại một bản.
2. Chuyển đồ vào và nhận chìa khóa (= giao nhà).
3. Khai báo thay đổi nơi cư trú trong vòng 15 ngày (HiKorea hoặc trung tâm hành chính phường·cơ quan xuất nhập cảnh, không mất lệ phí).
4. Nếu thuộc diện khai báo hợp đồng thuê trong vòng 30 ngày thì khai báo kèm hợp đồng (khi hoàn tất tiếp nhận thì được coi là đã nhận ngày xác định). Nếu không thuộc diện thì nhận ngày xác định riêng (600 KRW).

Ba điều cần biết để lấy lại tiền cọc

Thứ nhất là thứ tự ưu tiên. Có đủ cả điều kiện đối kháng và ngày xác định thì phát sinh quyền được thanh toán ưu tiên, nhưng điều đó chỉ có nghĩa là bạn đứng trước những người có quyền xếp sau; nếu trước khi bạn vào ở mà căn nhà đã bị đặt thế chấp (근저당권) thì quyền đó đứng trước bạn.

Thứ hai là quyền được thanh toán ưu tiên trước nhất cho người thuê có tiền cọc nhỏ (소액임차인 최우선변제). Theo 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 8 và Nghị định thi hành Điều 10·11, nếu tiền cọc không vượt quá một mức nhất định, người thuê đã có điều kiện đối kháng trước khi có đăng ký yêu cầu đấu giá (경매신청 등기) sẽ được nhận một phần tiền cọc nhất định trước cả những người có quyền bảo đảm khác.

Hạn mức là 1/2 giá trị căn nhà, và vì đây là hạng mục thường được sửa đổi nên các con số trên là theo mốc tháng 9/2026. Điều cốt lõi không phải số tiền mà là thời điểm: bạn phải có điều kiện đối kháng trước khi có đăng ký yêu cầu đấu giá, nên trì hoãn khai báo thay đổi nơi cư trú cũng chính là trì hoãn sự bảo vệ này.

Số tiền trong bảng cũng không áp dụng nguyên xi cho mọi căn nhà. Nếu trên sổ đăng ký đã có thế chấp được thiết lập từ trước, thì tiêu chuẩn thấp hơn tại thời điểm thiết lập thế chấp đó có thể được áp dụng, nên trước khi ký hãy kiểm tra ngày thiết lập thế chấp trên sổ đăng ký bất động sản (Nghị định thi hành Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở, phần phụ tắc (부칙)).

Thứ ba là thời hạn hợp đồng và cách rời đi. Nếu chủ nhà không thông báo từ chối gia hạn trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hết hạn và người thuê cũng không thông báo cho đến 2 tháng trước khi hết hạn, thì được coi là đã thuê lại với cùng điều kiện và thời hạn được tính là 2 năm (「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 6, gia hạn ngầm định (묵시적 갱신)). Người thuê có quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng (계약갱신요구권) 1 lần, và thời hạn sau khi gia hạn cũng là 2 năm (Điều 6-3). Điều quan trọng nằm ở phía sau. Khi đã gia hạn ngầm định, người thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, và thông báo có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày chủ nhà nhận được (「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 6-2). Trường hợp gia hạn bằng quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng cũng áp dụng quy định chấm dứt sau 3 tháng này (Điều 6-3 khoản 4 của chính luật đó). Trước khi mua vé máy bay, hãy chừa ra ít nhất 3 tháng.

Luật này cũng được áp dụng tương tự cho hợp đồng jeonse (전세) không đăng ký, và tiền jeonse được coi là tiền cọc của hợp đồng thuê (Điều 12). Tuy nhiên, chúng tôi sẽ không đánh giá jeonse hay thuê theo tháng (월세) cái nào có lợi hơn. Với jeonse, toàn bộ tiền cọc bị đặt vào rủi ro, và lựa chọn nào phù hợp tùy vào hoàn cảnh của từng người. Nếu xảy ra tranh chấp, hãy dùng Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà ở (주택임대차분쟁조정위원회) và Cơ quan Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc (☎132); nếu liên quan đến tư cách lưu trú thì dùng ☎1345, và xem thêm bài Các kênh tư vấn chính thức về lao động và lưu trú cho người nước ngoài.

Những hỗ trợ nhà ở du học sinh không nhận được, và những gì vẫn còn

Hướng dẫn tệ nhất là để bạn bị từ chối ngay tại quầy, nên chúng tôi sẽ viết những thứ không được trước.

• Chương trình thuê nhà jeonse cho thanh niên của LH (LH 청년 전세임대): thông báo tuyển thường xuyên diện ưu tiên 1 năm 2026 ghi rõ người nước ngoài không được đăng ký, và kể cả khi vợ/chồng của người đăng ký là người nước ngoài chưa làm đăng ký người nước ngoài thì cũng không được đăng ký.
• Chương trình hỗ trợ tiền thuê nhà hằng tháng cho thanh niên của thành phố Seoul (서울시 청년월세지원): thông báo tuyển năm 2026 ghi rõ trong điều kiện đăng ký rằng người nước ngoài và công dân Hàn Quốc cư trú ở nước ngoài (재외국민) không được đăng ký (chỉ loại hình vợ chồng mới cưới có vợ/chồng là người nước ngoài được cho phép có điều kiện).
• Chương trình hỗ trợ đặc biệt có thời hạn tiền thuê nhà hằng tháng cho thanh niên của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (국토교통부 청년월세 한시 특별지원): người nước ngoài được áp dụng tương tự quy định đặc biệt cho người nước ngoài của Chế độ Bảo đảm Sinh hoạt Cơ bản Quốc dân (국민기초생활보장제도), nên chỉ những người đang kết hôn với công dân Hàn Quốc và đáp ứng điều kiện đang mang thai hoặc nuôi con chưa thành niên, hoặc đã được công nhận là người tị nạn, mới thuộc đối tượng. Chỉ với tư cách du học (D-2) thì không được.

Dù vậy vẫn còn những lựa chọn. Ký túc xá liên hợp của Quỹ Học bổng Hàn Quốc đã nói ở trên có bao gồm người nước ngoài trong đối tượng vào ở, và các chương trình của chính quyền địa phương cũng đang dần xuất hiện. Thành phố Busan có dự án cải tạo nhà bỏ trống thành ký túc xá cho du học sinh: ký túc xá ở Cheonghak-dong (청학동) có quy mô 5 du học sinh, và một ký túc xá khác đang được xây dựng ở Dongsam-dong, quận Yeongdo (영도구 동삼동) (tổng cộng 1 tỷ 170 triệu KRW từ ngân sách thành phố, ngân sách quận v.v. cho cả hai nơi). Nếu bạn đang ở giai đoạn chọn trường, danh sách trường đại học được chứng nhận năng lực quốc tế hóa giáo dục của Bộ Tư pháp và Bộ Giáo dục cũng là một tham khảo. Theo công bố tháng 2/2026 (đánh giá năm 2025), số trường được chứng nhận là 181 trường với chương trình cấp bằng (bao gồm 39 trường được chứng nhận xuất sắc) và 123 trường với chương trình học tiếng. Tuy nhiên, hỗ trợ du học sinh chỉ là một trong các lĩnh vực đánh giá, còn chứng nhận này không bảo đảm chỗ ở ký túc xá. Danh sách mới nhất hãy xem trên Hệ thống Tổng hợp Du học Hàn Quốc (www.studyinkorea.go.kr), còn cách xem danh sách thì xem bài Sáu điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng với công ty tư vấn du học.

Việc di chuyển trong thời gian đi xem phòng cũng nên tính trước. Trước khi có thẻ đăng ký, nhiều người chưa có tài khoản ngân hàng Hàn Quốc và số điện thoại; LACHA (라차) cho phép đặt chỗ và thanh toán taxi, tàu điện sân bay (AREX), KTX, xe buýt cao tốc, VAN (5·6 chỗ) mà không cần xác minh danh tính, nên bạn có thể dùng cho quãng đường từ sân bay về trường hay những chuyến đi xem nhà. Cuộc sống trước khi có thẻ đăng ký được viết trong bài Hướng dẫn sinh tồn trước khi có thẻ đăng ký người nước ngoài.

Muốn dùng giao thông và thanh toán ở Hàn Quốc trong một ứng dụng — không cần số điện thoại hay tài khoản ngân hàng Hàn Quốc? Hãy xem LACHA.

Được thiết kế để dùng không cần số điện thoại hay tài khoản ngân hàng Hàn Quốc, hỗ trợ ZaloPay, Alipay, Apple Pay và nhiều phương thức thanh toán nước ngoài. Gọi taxi, đặt vé KTX, xe buýt tốc hành và tàu điện sân bay (AREX), tất cả trong một ứng dụng.

Phiếu giảm đến 60% giao thông Hàn Quốc (tối đa 3.000 KRW): nhập mã GUIDE3 khi đăng ký. Vé KTX còn được giảm thêm đến 18%

Tải ngay

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Q1. Mình đã đăng ký ký túc xá nhưng bị trượt. Có thể vào qua đợt tuyển bổ sung không? Tùy từng trường. Ký túc xá sinh viên Gwanak của Đại học Quốc gia Seoul đã công bố danh sách vào ở bổ sung đến đợt 12 với sinh viên mới nhập học bậc đại học và đến đợt 14 với sinh viên bậc đại học đang theo học và học viên sau đại học; nhưng đợt tuyển bổ sung khi có chỗ trống của Ký túc xá Đại học Quốc gia Pusan ghi rõ sinh viên nước ngoài thuộc diện không được nộp đơn, nên dù có phòng trống người nước ngoài cũng không vào được bằng đợt tuyển bổ sung này.

Q2. Mình chuyển nhà và nghe nói phải làm khai báo chuyển đến. Đến trung tâm hành chính phường là được à? Người nước ngoài không thể làm khai báo chuyển đến, vì theo phần điều khoản ngoại lệ của 「Luật Đăng ký Cư dân」 Điều 6 khoản 1, người nước ngoài không phải đối tượng đăng ký cư dân. Thủ tục bạn phải làm là khai báo thay đổi nơi cư trú, và 「Luật Quản lý Xuất nhập cảnh」 Điều 88-2 khoản 2 quy định khai báo này thay thế cho đăng ký cư dân và khai báo chuyển đến. Tòa án Tối cao cũng đã công nhận khai báo này có hiệu lực như đăng ký cư dân theo 「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 3 khoản 1 (2015다254507). Trung tâm hành chính cấp thị trấn·xã·phường (읍·면·동 주민센터) cũng tiếp nhận khai báo này, nên tại quầy hãy nói là khai báo thay đổi nơi cư trú (체류지 변경신고).

Q3. Mình quên khai báo thay đổi nơi cư trú. Có phải nộp 1 triệu KRW không? Tùy thời gian chậm. Đây không phải tiền phạt hành chính mà là tiền phạt hình sự từ 1 triệu KRW trở xuống theo 「Luật Quản lý Xuất nhập cảnh」 Điều 98 mục 2, và trên thực tế người vi phạm nộp tiền phạt vi cảnh theo xử lý bằng thông báo ở Điều 102. Quy tắc thi hành Phụ lục 7 chia thành: dưới 3 tháng 100.000 KRW, từ 3 tháng đến dưới 6 tháng 300.000 KRW, từ 6 tháng đến dưới 1 năm 500.000 KRW, từ 1 năm đến dưới 2 năm 700.000 KRW, từ 2 năm trở lên 1 triệu KRW. 1 triệu KRW là trường hợp bỏ mặc từ 2 năm trở lên, nên hãy khai báo ngay trong ngày bạn nhận ra.

Q4. Chỉ cần nhận ngày xác định là tiền cọc an toàn phải không? Chưa đủ. Quyền được thanh toán ưu tiên chỉ phát sinh khi có đủ cả điều kiện đối kháng (giao nhà + khai báo thay đổi nơi cư trú) và ngày xác định (「Luật Bảo hộ Hợp đồng Thuê nhà ở」 Điều 3-2 khoản 2), và ngay cả khi đó cũng không đứng trước được thế chấp có thứ tự ưu tiên trước đã được đặt từ trước. Đó là lý do phải kiểm tra sổ đăng ký bất động sản trước khi ký. Nếu tiền cọc nhỏ thì có thêm quyền được thanh toán ưu tiên trước nhất cho người thuê có tiền cọc nhỏ (ở Seoul là tối đa 55 triệu KRW khi tiền cọc từ 165 triệu KRW trở xuống, theo mốc tháng 9/2026), nhưng quyền này cũng chỉ được nhận khi đã có điều kiện đối kháng trước khi có đăng ký yêu cầu đấu giá, và nếu có thế chấp được thiết lập từ trước thì tiêu chuẩn thấp hơn tại thời điểm thiết lập đó có thể được áp dụng.

Q5. Hợp đồng chỉ có tiếng Hàn, ký luôn có được không? Hãy tìm bản dịch trước. Ngày 10/3/2026, Bộ Tư pháp đã phát hành bản dịch tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Việt của hợp đồng mẫu thuê nhà ở, và thành phố Seoul cũng cung cấp bằng 6 ngôn ngữ (tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Nhật, tiếng Nga, tiếng Uzbek, tiếng Việt). Dù ký vào bản tiếng Hàn, hãy đặt bản dịch bên cạnh để đối chiếu rồi mới ký. Các điều khoản đặc biệt viết tay cũng hãy kiểm tra từng dòng, và điều khoản nào không hiểu thì hỏi Cơ quan Trợ giúp Pháp lý Hàn Quốc (☎132).