留學生在韓國找房：從宿舍收容率22.2%開始，到搬家當天起15天內必須辦完的事

收到錄取通知後，第一個搜尋的往往就是宿舍。但韓國大學的宿舍不是申請了就能住進去，而是要搶床位的地方。根據教育部、韓國大學教育協議會的2025年10月大學資訊公示分析結果，四年制一般大學與教育大學共193所的宿舍收容率為22.2%，比前一年的22.8%下降0.6個百分點，首都圈一般大學為17.8%、非首都圈為25.9%（國公立26.6%、私立20.8%）。

人數卻反而在增加。依教育部、韓國教育開發院的2026年教育基本統計（以2026年4月1日為準），外國留學生有307,464人，首次突破30萬人。比前一年增加54,030人（21.3%），來自越南的留學生96,834人（31.5%），首次位居第一。

本文會說明留學生的宿舍選拔和韓國籍學生的管道有什麼不同、沒抽中時還剩哪些選擇，以及簽了房間之後，從搬家當天起15天內要做哪些事才能守住保證金。宿舍費與選拔條件的數字是從特定學校公告取來的例子，請到想申請的大學招募簡章再確認一次。

宿舍不是預設選項，而是一場競爭

如果是首都圈一般大學，代表宿舍床位只夠在校生十人中不到兩人住。不過上面的收容率是不分韓國籍、外國籍的全體在校生基準，並不是留學生住進宿舍的機率。各大學外國人專用宿舍的床位量與競爭率，我們沒有找到全國性的官方統計，自己學校的分配規模要直接問國際處。

沒抽中，那個學期也不是就此結束。有空位時，候補順位會往下輪。首爾大學冠岳學生生活館2026學年度第1學期的追加入住公告，大學部新生一路發到第12次，大學部在學生、研究生發到第14次，第2學期也已公告到第7次。只是等待的那幾週裡倉促簽下的房間會左右一整年，所以申請照樣送出，同時準備好備案。

留學生宿舍和韓國籍學生排的是不同隊伍

只看收容率，可能會以為自己也有22%左右的機會，但留學生打從一開始就排在另一條隊伍。釜山大學大學生活院在決定招募名額時，是從生活館總床位中扣除單人房與外國人另計名額，外國人則依國際處的選拔規定另外選拔（簡章上寫的洽詢信箱是大學生活院的 idorm@pusan.ac.kr，外國人選拔標準由國際處主管）。等於競爭的基數不是全部床位，而是事先劃出來的另計名額。

看看韓國籍學生管道的排序標準，就知道為什麼要分開排。同一所學校的正式招募，第1順位是基礎生活保障受領者、身心障礙學生等，其次優先的是申請時父或母的住民登錄謄本上地址不在釜山廣域市者，再依成績排序選拔。連住民登錄謄本這種文件都沒有的留學生，根本排不進這條隊伍。

更讓人心痛的是出現缺額的時候。釜山大學大學生活院的缺額追加招募，把外國學生明列為不得申請對象，就算有空房，也進不了這次的缺額追加招募。每所學校另外只對留學生附加的條件也不一樣。

• 首爾大學冠岳學生生活館：最低成績（GPA）韓國籍大學部學生須2.4以上，外國籍大學部學生須2.3以上（新生、研究生除外）。需要結核、麻疹等健康診斷書，而且必須以韓文或英文開立並蓋有醫院印章。
• 釜山大學大學生活院：錄取者須繳交以入宿日為準、最近3個月內取得的胸部X光健康診斷書正本。
• 漢陽大學國際教育院宿舍：只提供給韓語課程（語言研修）新生，最多可申請到2個學期，採先到先得，額滿即截止。

最後一項很重要。在宿舍只給新生住的學校，可申請的學期數（漢陽大學國際教育院最多2個學期）一用完，必須自己找房的時間點就會毫無預警地到來。以上都是從特定學校公告確認的內容，請到想申請的大學招募簡章親自確認。

拆開看宿舍費裡包含了什麼

宿舍費從計費單位開始，每所學校就不一樣。下面是從公告取來的例子，並不是韓國大學宿舍費的平均值。

同樣是雙人房，一學期從727,320韓元到2,192,220韓元，差了三倍；首爾大學又是按月計費，連比較單位都不同。差距有相當大一部分來自伙食費。釜山大學大學生活院是強制供餐，不能選擇不用餐，用餐方案、餐次的變更每學期只能改1次。真理館雙人房每週7天一日3餐1,936,860韓元中，伙食費占1,272,240韓元，一半以上是飯錢。如果因為清真、素食、過敏而無法使用宿舍餐廳，就等於整個學期都在付用不到的伙食費。宿舍費再加上學費、健康保險費、居留相關規費的一年總額，在韓國留學一年實際要花多少錢一文中有計算。

繳費方式也要看。以2025年10月公示為準，四年制大學宿舍249處（這是宿舍數，不是大學數）中，必須以轉帳等現金方式一次繳清（不能刷卡）的有149處（59.8%），可以刷卡繳費的只有55處（22.1%）。剛入境時還沒有韓國帳戶，請提早排好外國人開設銀行帳戶的時程。

離開的條件也要在入住前先讀。釜山大學大學生活院規定學籍一有異動，須自異動日起15天內完全退宿。中途退宿的退費方式是：退宿當月的剩餘天數只退管理費、伙食費的90%，之後的期間全額退還；開館結束前7天起則不予退費。休學也會影響居留資格，住處和簽證的問題會在同一天一起爆發。

沒抽中的話：寄宿房、共享住宅、考試院、聯合生活館

本文沒有寫出寄宿房（하숙）、共享住宅（셰어하우스）、考試院（고시원）的每月費用。 這三種都沒有官方價格統計，若把平台上的數字當成統計搬過來，一旦出錯連更正的依據都沒有。取而代之，我們整理它們在法律上是什麼。

寄宿房在法令上找不到定義。 它是租用住宅一部分的形式，所以有可能適用「住宅租賃保護法」第2條（適用於居住用建物全部或一部分的租賃），但沒有確定的依據。會不會簽契約書、保證金要匯進誰的帳戶，請自己親自確認。

共享住宅要先看的，是契約對象是房東本人，還是向房東承租那間房子的人。如果經營者本身是房客、再把房間租給別人，就是轉租；「民法」第629條禁止未經房東同意的轉租，違反時房東可以終止契約。就算自己沒有過錯，住的地方也可能不保。

考試院從法律分類上就不是住宅。在「建築法施行令」附表1中被歸類為多重生活設施，該用途的樓地板面積合計未滿500㎡時屬第二種近鄰生活設施，500㎡以上則屬住宿設施。它屬於「住宅法」第2條第4款的準住宅（宿舍、多重生活設施、老人福利住宅、officetel）。要看的標準如下。

• 各房間不得設置炊事設施與浴缸（國土交通部告示「多重生活設施建築基準」，淋浴間可以）。對想自己煮家鄉菜省生活費的學生來說，光這一條就足以直接淘汰。
• 不得設在地下樓層，走廊最小寬度為單側走廊1.2m以上、中央走廊1.5m以上。
• 若在首爾，每間房專有面積須7㎡以上（含廁所時9㎡以上），且每間房都要有有效寬度0.5m × 高度1m以上、面向室外的窗戶（2021-12-30條例修訂，2022-07-01起適用）。各房間的面積、窗戶標準授權由地方自治團體建築條例規定，首爾以外可能不同。

不是住宅，也不代表完全得不到保護。「住宅租賃保護法」第2條是否適用，不是看建築物台帳上的用途，而是看實際上是否作為居住用途使用。不過這屬於個案判斷，無法斷言。

最後，韓國獎學財團的大學生聯合生活館（幸福宿舍）外國留學生也可以申請。 因為入住對象是預定入學或在籍於大韓民國大學（研究所）的大學生（包含外國人）。選拔順位依序是第1順位銀行聯合會推薦者、第2順位居住弱勢族群、第3順位住居獎學金支援大學或地方自治團體所屬（含出身）者、第4順位一般申請者；同順位時，學資補助級距較低者優先。不過各館的宿舍費，以及尚未核定補助級距時的順位，我們沒有確認到，請直接洽詢財團。

套房契約：保證金這道牆，以及要花錢的地方

租套房最先碰到的牆就是保證金。即使分成訂金與尾款支付，到入住時也要備齊這整筆錢，但那個時候留學生通常既沒有韓國帳戶，也沒有手機門號。匯款和月租自動轉帳同時卡住的時期，就出現在剛入境的時候。

金額範圍請這樣確認。全國與首爾套房的實際交易中位數，我們沒能取得一手統計，必須自己到國土交通部實際交易價格公開系統與首爾不動產資訊廣場查詢。順帶參考，首爾市青年月租補助公告把對象定為保證金8千萬韓元以下且月租60萬韓元以下，並把保證金與月租合起來看分成四個級距，最低一個級距是保證金500萬韓元以下、月租40萬韓元以下。這是政策劃的線，不是行情；而且這項補助本身外國人不能申請（下面會再說明）。

還有一個要花錢的地方：仲介報酬。月租契約的交易金額以「保證金 + 月租 × 100」計算，合計未滿5千萬韓元時，改用「保證金 + 月租 × 70」重新計算。留學生套房會碰到的是下面三個級距（再往上是0.4~0.6%）。

保證金1,000萬韓元、月租50萬韓元的話是6,000萬韓元，套用0.4%為24萬韓元；保證金500萬韓元、月租40萬韓元的話是4,500萬韓元，要用×70重新計算得3,300萬韓元，再乘0.5%為16萬5千韓元。這是上限，實際金額由雙方協議決定，但事先算好再去，就不會對方開多少就付多少。

房東有時會要求韓國人保證人或預繳月租。在住宅租賃中，要求保證人不是法定要件，而是房東的裁量。 別當成理所當然，問問看條件能不能調整。至於這種情況有多普遍，我們沒有找到官方調查。

在契約書上簽名前要確認的事

簽名前有兩份文件要先拿到手。第一份是登記簿謄本。任何人都可以在網路登記所調閱，要看的是所有人姓名是否和簽約的人相同，以及有沒有先順位的最高限額抵押權。第二份是建築物台帳（건축물대장），上面會寫這是住宅還是近鄰生活設施。

很多人也不知道契約書的翻譯本其實早就有了。法務部於2026年3月10日發布了住宅租賃標準契約書的英文、中文、越南文翻譯本，首爾市也提供同一份契約書的英文、中文、日文、俄文、烏茲別克文、越南文6種語言版本。就算簽的是韓文版，也請把翻譯本放在旁邊對照過再簽名。

契約期間條款對留學生很敏感。「住宅租賃保護法」第4條第1項規定，未約定期間或約定未滿2年的租賃視為2年，但房客可以主張約定的未滿2年期間有效。第2項則規定，即使期間屆滿，在拿回保證金之前租賃關係仍視為存續。

• 租金、保證金的調漲限於約定金額的二十分之一（5%），調漲後1年內不得再次請求（第7條）。
• 回國時若要把房間轉給別人，需要房東同意（「民法」第629條）。一般未約定期間的租賃，有「民法」第635條規定房客的終止通知在1個月後生效，但住宅租賃還同時受上述「住宅租賃保護法」第4條第1項規範，請不要自行斷定，務必確認。

搬家當天起15天：居留地變更申報與確定日期

這裡最重要。搬家時韓國朋友可能會提醒你去辦遷入申報（전입신고），但外國人不能辦遷入申報。 因為「住民登錄法」第6條第1項但書規定外國人除外，外國人不是住民登錄的對象。

取而代之的是居留地變更申報。「出入境管理法」第88條之2第2項規定，外國人登錄與居留地變更申報視同住民登錄與遷入申報。大法院也判示，這項申報具有與「住宅租賃保護法」第3條第1項作為對抗要件的住民登錄相同的法律效果（大法院 2019. 4. 11. 宣判 2015다254507 判決，參照判例 2015다14136 等）。

第3條第1項規定完成房屋交付與住民登錄後，從隔天起產生對抗力；第3條之2第2項規定同時具備對抗要件與確定日期的房客，在法拍、公賣時可比後順位權利人優先受償。只具備其中一項，就只完成了一半。

期限是自遷入之日（搬進新居留地當天）起15天內（「出入境管理法」第36條第1項）。2020年6月9日公布的修正法（法律第17365號）自2020年12月10日起施行，期限從14天改為15天，但大學、區廳的說明文件中仍有停留在14天的。要向新居留地所在的市、郡、區或邑、面、洞首長，或管轄的地方出入境・外國人官署首長提交外國人登錄證並申報。免手續費，也可以透過HiKorea（www.hikorea.go.kr）電子民願辦理。登錄證背面的地址更新，請看[外國人登錄證補發與住址變更](/korea-guide/zh-tw/arc-reissue-address-change/)一文。

居留地證明文件也要準備。有本人名義的租賃契約書就交契約書；住宿舍或契約不是本人名義時，交大學或住宿提供者開立的居住（住宿提供）確認書。

逾期會怎樣也要知道。這不是罰鍰，而是罰金。 是「出入境管理法」第98條第2款的100萬韓元以下罰金（刑罰），第100條的罰鍰條文裡並沒有第36條。實務上是依第102條的通告處分繳納通告處分罰款，由施行規則附表7依期間定出級距。

晚了幾天和放著兩年不管，差了十倍。常被引用的100萬韓元是2年以上的級距，所以別因為晚了就放棄，發現的當天就去申報。 未申報紀錄在之後的居留期間延長審查中也可能不利。

確定日期要另外取得。由房屋所在地的邑、面事務所、洞住民中心、市、郡、區辦事處（출장소）、地方法院、登記所或公證人核予（「住宅租賃保護法」第3條之6第1項），身分證件可以使用外國人登錄證。 手續費每件600韓元。

另外還有一項租賃申報（전월세 신고）。「不動產交易申報等相關法律」第6條之2與施行令第4條之3規定，保證金超過6千萬韓元或月租超過30萬韓元的住宅租賃契約，須自簽約日起30天內申報（金額無增減的單純延長期間除外）。適用地區也有限定。施行令第4條之3第2項將適用地區定為特別自治市、特別自治道、市、郡、區，但郡只限廣域市與京畿道管轄的郡。不屬於廣域市與京畿道的一般道（忠南、慶北等）所轄的郡，依條文不是申報對象；江原特別自治道、全北特別自治道所轄的郡則與「特別自治道」一項重疊，判斷有分歧，請先向管轄市、郡、區的住宅科確認。未申報或不實申報處100萬韓元以下罰鍰（同法第28條第5項第3款），但100萬韓元是法律定的上限。實際課處金額依施行令附表3的課處基準，按未申報期間與契約金額決定，未申報是2萬～30萬韓元，100萬韓元是針對不實申報。2021年6月1日~2025年5月31日的宣導期已經結束，2025年6月1日以後簽訂的契約開始課處。

依同法第6條之5第3項，租賃申報若連同契約書一起受理，就視為已取得確定日期。反過來，第1項「辦理遷入申報即視為已辦理租賃申報」是針對「住民登錄法」遷入申報的規定，居留地變更申報是否也有同樣效果，條文中並沒有寫。所以30天內的租賃申報，請和居留地變更申報分開辦理。

1. 拿到契約書正本並保管好，副本拍照留存。
2. 搬進行李、拿到鑰匙（＝房屋交付）。
3. 15天內辦理居留地變更申報（HiKorea或住民中心、出入境官署，免手續費）。
4. 屬於30天內租賃申報對象的話，附上契約書申報（受理完成即視為已取得確定日期）。不屬於申報對象的話，另外取得確定日期（600韓元）。

想拿回保證金必須知道的三件事

第一是順位。同時具備對抗要件與確定日期就會產生優先受償權，但那是指優先於後順位權利人，所以如果入住前房子已經設定了最高限額抵押權，那項權利會排在前面。

第二是小額房客最優先受償。依「住宅租賃保護法」第8條與施行令第10、11條，保證金在一定金額以下、並在法拍聲請登記前具備對抗要件的房客，可以比其他擔保物權人優先拿回保證金中的一定金額。

以房屋價值的二分之一為上限，而且這個標準會修訂，上面的數字是2026年9月的基準。比起金額，時間點才是關鍵：必須在法拍聲請登記前具備對抗要件，所以拖延居留地變更申報，就等於延後這項保護。

表中的金額也不是每間房子都能照套。登記簿上如果有更早設定的抵押權，可能適用設定當時較低的標準，所以簽約前請在登記簿謄本上確認抵押權設定日期（住宅租賃保護法施行令附則）。

第三是契約期間與退租方式。房東如果沒有在期滿前6個月起至2個月前通知拒絕更新，房客也沒有在期滿前2個月之前通知，就視為以相同條件重新租賃，存續期間視為2年（「住宅租賃保護法」第6條，默示更新）。房客有1次契約更新請求權，更新後的存續期間也是2年（第6條之3）。重要的是接下來這點。默示更新後，房客可以隨時通知終止契約，房東收到通知之日起經過3個月即生效（「住宅租賃保護法」第6條之2）。以契約更新請求權更新的情形，也準用這項3個月的終止規定（同法第6條之3第4項）。買機票之前，請至少預留3個月。

未登記的全租（전세）契約也準用這部法律，全租金視為租賃保證金（第12條）。不過全租和月租哪個比較有利，本文不做判斷。 全租是整筆保證金暴露在風險中，哪種適合要看個人情況。發生糾紛時可以找住宅租賃糾紛調解委員會與大韓法律救助公團（☎132），牽涉居留資格時請撥☎1345，也可以參考外國人勞動・居留官方諮詢窗口一文。

留學生申請不到的住房補助，以及仍然可用的資源

讓人在窗口被拒絕是最糟的說明，所以先寫不行的。

• LH（韓國土地住宅公社）青年全租租賃：2026年第1順位隨時招募公告明文規定外國人不得申請，申請人的配偶為未辦理外國人登錄的外國人時也不得申請。
• 首爾市青年月租補助：2026年招募公告在申請資格中明文規定外國人、旅外韓國國民（재외국민）不得申請（僅配偶為外國人的新婚夫婦類型有條件允許）。
• 國土交通部青年月租限時特別補助：外國人比照國民基礎生活保障制度的外國人特例，只有與韓國國民婚姻中且符合懷孕或養育未成年子女要件，或被認定為難民的情況才是對象。只有留學（D-2）資格是不行的。

但還是有能用的。前面提過的韓國獎學財團聯合生活館，入住對象包含外國人，地方政府的計畫也陸續出現。釜山市正在推動把空屋改建成留學生宿舍的計畫，青鶴洞（청학동）宿舍規模為留學生5人，影島區東三洞也正在興建中（兩處投入市費、區費等共11億7,000萬韓元）。如果還在選學校的階段，法務部、教育部的教育國際化能力認證大學也可以參考。以2026年2月公布（2025年評鑑）為準，認證大學有學位課程181所（含優秀認證大學39所）、語言研修課程123所。不過評鑑項目只是包含留學生支援，並不保證宿舍床位。最新名單請到韓國留學綜合系統（www.studyinkorea.go.kr）確認，名單怎麼看請參考[簽留學代辦契約前要確認的六件事](/korea-guide/zh-tw/korea-study-agency-scam-check/)一文。

看房期間的移動也最好先想好。登錄證核發前，很多人沒有韓國帳戶和手機門號，而LACHA（라차） 不需本人認證也能預約、支付計程車、機場鐵路、KTX、高速巴士、VAN（5・6人座），從機場到學校的路上、去看房的移動都用得上。拿到登錄證前的生活，請看外國人登錄證下來前的生存指南一文。

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常見問題（FAQ）

Q1. 申請宿舍沒抽中，可以透過追加招募住進去嗎？ 每所學校不同。首爾大學冠岳學生生活館的追加入住公告，大學部新生發到第12次，大學部在學生、研究生發到第14次；但釜山大學大學生活院的缺額追加招募把外國學生明列為不得申請對象，就算有空房，外國人也進不了這次的缺額追加招募。

Q2. 搬家後聽說要辦遷入申報，去住民中心就可以了嗎？ 外國人不能辦遷入申報。依「住民登錄法」第6條第1項但書，外國人不是住民登錄的對象。要辦的程序是居留地變更申報，「出入境管理法」第88條之2第2項規定這項申報視同住民登錄與遷入申報。大法院也認定這項申報具有與「住宅租賃保護法」第3條第1項住民登錄相同的效果（2015다254507）。邑、面、洞住民中心也受理這項申報，在窗口請說要辦「居留地變更申報（체류지 변경신고）」。

Q3. 我忘了辦居留地變更申報，一定要付100萬韓元嗎？ 要看期間。這不是罰鍰，而是「出入境管理法」第98條第2款的100萬韓元以下罰金，實務上是依第102條通告處分繳納通告處分罰款。施行規則附表7分為未滿3個月10萬韓元、3個月以上未滿6個月30萬韓元、6個月以上未滿1年50萬韓元、1年以上未滿2年70萬韓元、2年以上100萬韓元。100萬韓元是放著2年以上的情況，發現的當天就去申報吧。

Q4. 只要取得確定日期，保證金就安全了嗎？ 還不夠。優先受償權必須同時具備對抗要件（房屋交付＋居留地變更申報）與確定日期才會產生（「住宅租賃保護法」第3條之2第2項），而且即使如此，也無法優先於早已設定的先順位最高限額抵押權。這就是簽約前必須確認登記簿謄本的原因。保證金金額不大的話，還可以加上小額房客最優先受償（首爾為保證金1億6,500萬韓元以下時最多5,500萬韓元，2026年9月基準），但這也必須在法拍聲請登記前具備對抗要件才能拿到，而且若有更早設定的抵押權，可能適用設定當時較低的標準。

Q5. 契約書只有韓文，直接簽名可以嗎？ 請先取得翻譯本。法務部於2026年3月10日發布了住宅租賃標準契約書的英文、中文、越南文翻譯本，首爾市也提供6種語言（英文、中文、日文、俄文、烏茲別克文、越南文）版本。就算簽名簽在韓文版上，也請把翻譯本放在旁邊對照後再簽。手寫的特約事項也要一行一行確認，看不懂的條款可以詢問大韓法律救助公團（☎132）。