外國人套房月租契約指南 — 從保證金、契約書到申報

在App上找到中意的套房（원룸），卻在詢問電話的按鈕被韓國手機本人認證擋住而停下；好不容易找到不動產仲介、在韓文契約書上簽了名，卻在不知道登記簿謄本是什麼的情況下蓋了章；入住後該做的申報，連有這回事都不知道就錯過。萬一房子被法拍、或房東從此斷了聯絡，攢了好幾個月薪水的保證金就整筆陷入危險。這是外國房客常走的失敗路線。

月租契約只要知道流程就不難。這篇文章會照實際順序走過保證金、月租、管理費的結構，找房源、簽約前的登記簿謄本確認、契約書特約、仲介費計算，一直到入住後的申報與保證金保護裝置。韓國生活初期的整體準備，另外寫在韓國第一個月檢查清單。

理解保證金、月租、管理費的結構

韓國套房租賃的錢分成三條路出去。保證金（簽約時押著、搬走時拿回的一筆大錢）、月租（每個月付的租金）、管理費（建物維護費、公共費用名目）。套房行情統計甚至是以保證金 1,000萬韓元為基準換算的，可見首爾套房以保證金 1,000萬韓元上下再加上月租的組合，幾乎被當成標準用法（2026-08 基準）。想提高保證金、換取降低月租的調整，和房東商量後有些情況也行得通。

順帶一提，韓國還有全租（전세）這個獨特的制度。不付月租、只押一筆大額保證金就能住的方式，但需要的本金很大，保證金被吞掉時的損失也相對更大，對剛開始韓國生活的外國人來說，通常月租才是務實的選擇。這篇文章也以月租契約為基準說明。

管理費如果廣告上只寫「每月○萬韓元」，就看不出包含什麼，糾紛很多。所以每月 10萬韓元以上的定額管理費房源，刊登廣告時有義務區分標示一般管理費、電費/水費/暖氣使用費、其他管理費（2023 年 9 月施行的國土交通部公告）。違反的話罰鍰 50萬韓元，不實、誇大標示則是 500萬韓元。詢問時請務必確認是否含網路、水費，電費、瓦斯是否另計。

抓一下首爾套房的行情感（2026 年第 1 季基準）

依分析國土交通部 35,516 筆實際交易的統計，2026 年第 1 季首爾套房（專有面積 33㎡ 以下）平均月租，聯排·多世代住宅為 80萬9,000韓元、officetel（오피스텔）為 82萬韓元（以保證金 1,000萬韓元換算，套用全租轉月租轉換率 5.5%）。在調查基準不同的統計裡，也會抓到 60萬韓元後段，所以認為並沒有單一的「首爾套房平均」才準確。

即使同在首爾，蘆原和江南也差了約 2 倍。officetel 只有龍山唯一突破月 100萬韓元。預算吃緊的話，先從蘆原、道峰、江北這種搭地鐵能進市中心、月租又低的區看起是訣竅。不過這些數字是 2026 年第 1 季實際交易基準，可能和簽約當下的實際開價不同。

找房源 — Zigbang、Dabang App 與拜訪不動產仲介

韓國套房房源大多刊在 Zigbang（직방）、Dabang（다방）兩個App上。以外國人使用的角度，已知的情況是這樣（2026-08 基準）。

• 註冊、瀏覽算是可以：Zigbang 可以用 Kakao、Gmail、Facebook 社群帳號登入建立帳號，所以到搜尋房源、瀏覽行情為止，被說明為不需要韓國手機本人認證也能做。
• 畫面實際上只有韓文：介面和房源說明都以韓文為主，這樣的外國人心得很多。英文支援範圍可能因App、版本而異，需要自己確認（需官方確認）。搭配翻譯App的相機功能一起用，瀏覽起來不會太吃力。
• 核心功能可能卡在本人認證：安心號碼通話、電子契約這類功能，可能要求韓國手機本人認證。用外國人登錄證（ARC）開通本人名義的手機就能使用 PASS 本人認證（電信商官方說明），長期居留的話，先解決手機開通在各方面都比較方便。

而且還有結構性的限制。就算在App上找到房間，最後仍以面對面簽約為前提，從預約到簽約沒辦法在App裡結束。所以實戰路線是直接拜訪想住社區的不動產仲介（公認仲介事務所）。地鐵站周邊聚集著不動產仲介店，用App決定行情與候補社區後，跑個兩三家、把「保證金○○、月租○○以下、入住日○○」寫下來給對方看，符合條件的房間馬上就會帶你看。對話用翻譯App的畫面就足夠溝通。

簽約前先確認登記簿謄本

登記簿謄本（登記事項證明書）是記載那間房子的所有人與債務的官方紀錄。簽約前光是確認這份文件，就能篩掉相當多的保證金事故。在大法院網路登記所（iros.go.kr）只要知道地址，不問是不是房客、任何人都能調閱，費用是閱覽 700韓元、核發 1,000韓元。不過線上付款、認證用外國卡片可能不順，卡住的話就請仲介提供簽約前剛核發的最新版本 — 拿出來給你看是正常程序。

要看的地方有三處。

• 標題部：確認地址和我要簽約的房間是否完全一致。
• 甲區（所有權）：確認最後記載的現任所有人姓名。這個名字必須就是簽約對象。看到扣押、假扣押這類字眼的話，避開比較安全。
• 乙區（抵押權）：看有沒有設定最高額抵押（擔保貸款）、金額是多少。債務大的房子一旦被法拍，銀行會先受償，可能拿不回保證金。

幸好小額保證金有安全網。以首爾為準，保證金 1億6,500萬韓元以下的房客，就算房子被法拍，最多也能最優先受償到 5,500萬韓元（住宅租賃保護法施行令，2023 年 2 月修訂後基準）。不過適用金額會依先順位擔保權設定的時點而不同，房子有抵押的話，請仲介幫忙計算。還有，付尾款那天早上再調一次登記簿謄本、確認這段期間沒有新增抵押，做到這一步才算標準做法。

簽約當天檢查清單

• 房東本人確認：確認登記簿謄本甲區的所有人姓名，和到場簽約者的身分證件是否一致。如果來的是代理人，要求委任狀與印鑑證明才是標準做法。
• 匯款要匯到所有人名義的帳戶：訂金、保證金一定要匯到登記簿上所有人姓名的帳戶。要你匯到第三人帳戶的話，先停下來。轉帳實際上需要韓國帳戶，還沒有的話，請先看外國人開設銀行帳戶。
• 把特約寫進去：口頭約定不會留下來。「入住前更換壁紙、地板」、「發生發霉、漏水由房東修繕」、「保證金於退租日返還」、「管理費含網路、水費」這類共識，請對方以文字寫進契約書的特約欄。
• 保管文件：契約書正本與匯款收據要保管到退租為止。後面會提到的居留地變更申報、租賃申報、保證保險，全都需要契約書。
• 契約書以韓文為準：就算拿到翻譯本，法律上的基準仍是韓文正本。簽名前，至少金額、期間、特約的數字，一定要用翻譯App對照一次。

仲介費該是多少才對

透過不動產仲介簽約就要付仲介報酬（俗稱 복비）。月租契約是以換算保證金 = 保證金 +（月租 × 100）算出的金額，乘上分級的上限費率；這個值未滿 5千萬韓元的話，就改用保證金 +（月租 × 70）重算。

舉例來說，保證金 2,000萬韓元、月租 40萬韓元的話，換算保證金是 6,000萬韓元 → 費率 0.4% → 仲介報酬最多 24萬韓元。重點在於這個費率是上限 — 只是法定最高值，簽約前可以協議往下調。費率表以地方自治團體的自治條例為準，各地可能略有不同，也多半會張貼在仲介事務所裡，簽名前請確認是用多少算出來的（2026-08 基準，需官方確認）。

入住後 15 天內，居留地變更申報

相當於韓國人遷入申報的程序，對外國人來說就是居留地變更申報。必須從搬家當天起 15 天內，向新居留地管轄的住民中心（주민센터）或出入境、外國人辦事處申報（出入境管理法第 36 條）。手續費免費，也被說明為可以用 HiKorea（hikorea.go.kr）或政府24（gov.kr）線上申報。要準備的是外國人登錄證＋租賃契約書（不是本人名義的契約則需住宿提供確認書）。

超過期限的話，法律上訂有100萬韓元以下罰金（出入境管理法第 98 條）。實際課予的金額與方式會依遲延期間、次數而不同（需官方確認），總之在 15 天內辦完才是答案。申報後變更外國人登錄證上住址資訊的程序，另外整理在外國人登錄證補發、住址變更。

這項申報真正重要的理由另有其事。外國人的居留地變更申報在法律上取代遷入申報（出入境管理法第 88 條之 2），因而成為住宅租賃保護法上對抗力（房子被賣掉或被法拍，仍能主張房客地位的權利）的要件。這是大法院判例（2015다14136）確認過的內容。也就是說，拖著不申報的話，撇開罰金問題不談，保證金保護的第一顆扣子就扣不上。

守住保證金的三重裝置 — 確定日期、租賃申報、保證保險

① 確定日期（확정일자）：在契約書上取得日期戳章，藉此確保優先受償權（法拍時比後順位債權人先受償的權利）的程序。把契約書拿到住民中心，600韓元當場就能拿到。也有網路登記所的線上申請（500韓元），但需要共同認證書，外國人趁著去辦居留地變更申報時在住民中心一起處理比較確實。

② 住宅租賃申報：保證金超過 6千萬韓元或月租超過 30萬韓元的契約，有義務自簽約日起 30 天內申報（房東、房客共同申報，一方附上契約書單獨申報也可以）。附契約書申報的話會自動賦予確定日期，就不必另外做①。宣導期結束，自 2025 年 6 月起未申報將課 2萬~30萬韓元罰鍰（不實申報 100萬韓元），國土交通部是這樣說明的。外國人的居留地變更申報能不能連這項租賃申報也一併取代，尚未獲得確認，所以金額屬於申報對象的話，另外到不動產交易管理系統（rtms.molit.go.kr）或住民中心申報比較安全。

③ 全租保證金返還保證（HUG）：房東不還保證金時，由住宅都市保證公社（HUG，khug.or.kr）先代為返還、再向房東求償的保證商品。外國人、旅外國民也被說明為可以投保 — 但必須具備對抗力（居留地變更申報）與確定日期，也可能被要求外國人登錄證、出入境事實證明之類的追加文件（需官方確認）。申請被說明為必須在契約期間 1 年以上的契約中、期間過一半之前提出，保證費、額度依條件而異，請撥 HUG 客服專線 ☎1566-9009 確認。順帶一提，首爾市的保證費補助事業（最多 30萬韓元）把外國人、旅外國民排除在對象之外，所以保證費要算成自己負擔。

連跑現場與搬家動線都顧到，契約才算結束

找房其實是一連串的移動。搭地鐵在三四個候補社區之間來回、跑一輪不動產仲介、為了申報跑住民中心和出入境辦事處，搬家那天還要提著行李箱和紙箱叫計程車。但韓國的交通、計程車App相當多都在韓國手機本人認證這一關擋住外國人，常常從看房階段就被綁住手腳。

裝一個設計成不需本人認證就能使用的交通、付款App，這條動線就會單純許多。不用韓國手機就能叫計程車、直接用海外付款方式（Visa、Mastercard、支付寶等）付款的話，提著行李移動的搬家日、或到郊區社區看房，都會輕鬆得多。

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常見問題（FAQ）

Q1. Zigbang、Dabang 外國人不能註冊嗎？ 用社群帳號登入（Kakao、Gmail 等）建立帳號、瀏覽房源，這部分被說明為可行（2026-08 基準）。不過安心號碼通話、電子契約這類核心功能可能會要求韓國手機本人認證，這一點用外國人登錄證開通本人名義的手機就能解決。把App當成調查行情的工具、契約在不動產仲介那裡進行，這樣想心裡會輕鬆些。

Q2. 外國人也能調登記簿謄本嗎？ 可以。因為不問是不是房客，只要知道地址，任何人都能在網路登記所（iros.go.kr）閱覽（700韓元）、核發（1,000韓元）。線上付款或認證被外國卡片擋住的話，請仲介核發最新版本。拿到的文件是不是簽約前才核發的，日期也一定要確認。

Q3. 居留地變更申報的 15 天已經超過了，怎麼辦？ 現在馬上去申報。法定制裁（100萬韓元以下罰金的規定）實際上的處分，被說明為會依遲延期間、次數而不同（需官方確認），越晚只會越不利。簽證延期之類的其他出入境業務上一旦被發現住址不符會更麻煩，別再拖，到住民中心或 HiKorea 處理才是答案。

Q4. 管理費包含什麼，簽約前能知道嗎？ 每月 10萬韓元以上的定額管理費房源，有義務在廣告中區分標示一般管理費、電費/水費/暖氣、其他項目（國土交通部公告）。廣告上寫得籠統的話，在詢問階段就具體問清楚是否含網路、水費，電費、瓦斯是否另計，再把答覆寫進契約書特約，就能預防糾紛。

Q5. 仲介費是對方開多少就得付多少嗎？ 不是。法定費率是上限，可以協議到那以下。月租契約是用保證金 +（月租 × 100）做出換算保證金，再乘上級距費率，得到的就是最高金額（參考本文表格）。在契約書上簽名之前，先問仲介費是用多少算出來的，才是正確順序。

簽完約之後，往定居的下一步

在契約書上蓋了章，剩下的事照順序有三件。15 天內辦居留地變更申報（外國人登錄證住址變更程序）、確定日期或租賃申報，需要的話再加上投保保證保險。在匯月租用的韓國帳戶設定自動轉帳，每個月就不用再操心。日後契約結束拿回保證金，把那筆錢匯回母國的方法，整理在從韓國匯款到海外的方法。陌生的文件很多，但每辦完一件，韓國生活的地基就更穩固一分。