เจอวอนรูม (원룸) ถูกใจในแอปแล้ว แต่ปุ่มโทรสอบถามดันขอให้ยืนยันตัวตนด้วยเบอร์มือถือเกาหลีจนต้องหยุดอยู่แค่นั้น พอฝ่าไปถึงสำนักงานนายหน้าจนได้ ก็เซ็นสัญญาภาษาเกาหลีและประทับตราไปทั้งที่ยังไม่รู้ว่าทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) คืออะไร แล้วยังไม่รู้อีกว่ามีการแจ้งที่ต้องทำหลังเข้าอยู่จนปล่อยผ่านไป จากนั้นถ้าบ้านถูกยึดขายทอดตลาดหรือเจ้าของบ้านตัดการติดต่อ เงินประกันที่สะสมจากเงินเดือนหลายเดือนก็เสี่ยงหายไปทั้งก้อน นี่คือเส้นทางความล้มเหลวที่ผู้เช่าชาวต่างชาติเดินซ้ำกันบ่อย ๆ
สัญญาเช่ารายเดือนไม่ยากเลยถ้ารู้ขั้นตอน บทความนี้จะไล่ตามลำดับที่ใช้จริง ตั้งแต่โครงสร้างเงินประกัน ค่าเช่ารายเดือน และค่าส่วนกลาง การหาห้อง การตรวจทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ก่อนทำสัญญา ข้อตกลงพิเศษในสัญญา การคำนวณค่านายหน้า ไปจนถึงการแจ้งหลังเข้าอยู่และกลไกคุ้มครองเงินประกัน ส่วนการเตรียมตัวภาพรวมของช่วงต้นชีวิตในเกาหลี แยกไว้ที่ เช็กลิสต์เดือนแรกในเกาหลี
ราคาตลาด อัตรา และกำหนดเวลาด้านล่างอ้างอิงข้อมูลเปิดเผย ณ 2026-08 ราคาตลาดเปลี่ยนทุกไตรมาส และอัตราค่าธรรมเนียมกับกฎการแจ้งก็อาจถูกแก้ไขได้ ก่อนทำสัญญาโปรดตรวจสอบอีกครั้งจากเว็บไซต์ทางการ เช่น ระบบทะเบียนอินเทอร์เน็ตศาลฎีกา (iros.go.kr) และ HiKorea (hikorea.go.kr)
เข้าใจโครงสร้างเงินประกัน ค่าเช่ารายเดือน และค่าส่วนกลาง
การเช่าวอนรูมในเกาหลีมีเงินไหลออกสามทาง ได้แก่ เงินประกัน (보증금 — เงินก้อนที่วางไว้ตอนทำสัญญาและได้คืนตอนย้ายออก) ค่าเช่ารายเดือน (월세 — ค่าเช่าที่จ่ายทุกเดือน) และค่าส่วนกลาง (관리비 — ในนามค่าบำรุงรักษาอาคารและค่าสาธารณูปโภค) สถิติราคาวอนรูมถูกแปลงค่าโดยยึดเงินประกัน 10,000,000 วอนเป็นฐาน จนพูดได้ว่าวอนรูมในโซลใช้ชุดผสมแบบ เงินประกันราว 10,000,000 วอน บวกค่าเช่ารายเดือนเป็นมาตรฐาน (ข้อมูล ณ 2026-08) บางกรณีก็ตกลงกับเจ้าของบ้านให้เพิ่มเงินประกันแลกกับค่าเช่ารายเดือนที่ลดลงได้
อนึ่ง เกาหลียังมีระบบเฉพาะตัวที่เรียกว่าชอนเซ (전세) เป็นการวางเงินประกันก้อนใหญ่แล้วอยู่โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่ารายเดือน แต่ต้องใช้เงินก้อนมากและความเสียหายเมื่อโดนเบี้ยวเงินประกันก็ใหญ่ตามกัน สำหรับชาวต่างชาติที่เพิ่งเริ่มชีวิตในเกาหลี การเช่ารายเดือนจึงมักเป็นตัวเลือกที่ใช้ได้จริงมากกว่า บทความนี้ก็จะอธิบายโดยยึดสัญญาเช่ารายเดือนเป็นเกณฑ์
ค่าส่วนกลางที่โฆษณาเขียนไว้แค่ว่า "เดือนละ ○○ วอน" จะไม่รู้ว่ารวมอะไรบ้าง จึงเกิดข้อพิพาทบ่อย ด้วยเหตุนี้ ห้องที่เก็บ ค่าส่วนกลางแบบเหมาจ่ายตั้งแต่ 100,000 วอนต่อเดือนขึ้นไป จึงมีหน้าที่ต้องแสดงแยกเป็นค่าส่วนกลางทั่วไป ค่าไฟ/น้ำ/ความร้อน และค่าส่วนกลางอื่น ๆ ตอนลงโฆษณา (ประกาศกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคม มีผลบังคับกันยายน 2023) ฝ่าฝืนมีค่าปรับทางปกครอง 500,000 วอน ส่วนการแสดงข้อมูลเท็จหรือเกินจริงอยู่ที่ 5,000,000 วอน ตอนสอบถามให้เช็กให้ชัดว่ารวมอินเทอร์เน็ตกับค่าน้ำไหม และค่าไฟกับแก๊สแยกจ่ายหรือไม่
จับความรู้สึกราคาตลาดวอนรูมในโซล (เกณฑ์ไตรมาส 1 ปี 2026)
ตามสถิติที่วิเคราะห์จากธุรกรรมจริง 35,516 รายการของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและคมนาคม ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยของวอนรูมในโซล (พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 33㎡) ไตรมาส 1 ปี 2026 อยู่ที่ 809,000 วอน สำหรับบ้านแถว·อาคารหลายครัวเรือน และ 820,000 วอนสำหรับออฟฟิศเทล (แปลงค่าโดยยึดเงินประกัน 10,000,000 วอน ใช้อัตราแปลงชอนเซ-ค่าเช่ารายเดือน 5.5%) สถิติบางชุดที่ใช้เกณฑ์สำรวจต่างออกไปจับได้ราวระดับ 600,000 วอนปลาย ๆ ด้วย การมองว่าไม่มี "ค่าเฉลี่ยวอนรูมโซล" ชุดเดียวจึงแม่นยำกว่า
| ประเภท | บ้านแถว·อาคารหลายครัวเรือน | ออฟฟิศเทล |
|---|---|---|
| เขตที่ค่าเช่าสูงสุด | กังนัม 988,000 วอน > ซอโช 984,000 > ยงซาน 945,000 > ยองดึงโพ 942,000 > ซองดง 879,000 | ยงซาน 1,072,000 วอน > ซงพา 976,000 > กังนัม 971,000 |
| เขตที่ค่าเช่าต่ำสุด | โนวอน 500,000 วอน < โดบง 586,000 < คังบุก 593,000 | โนวอน 592,000 วอน (ต่ำสุด) |
ในโซลด้วยกันเอง โนวอนกับกังนัมยังต่างกัน ราว 2 เท่า ฝั่งออฟฟิศเทลมีแค่ยงซานเขตเดียวที่ทะลุ 1,000,000 วอนต่อเดือน ถ้างบตึงมือ เคล็ดลับคือเริ่มดูจากเขตที่ค่าเช่าต่ำแต่ยังเข้ากลางเมืองด้วยรถไฟใต้ดินได้ อย่างโนวอน โดบง และคังบุก แต่ตัวเลขเหล่านี้อ้างอิงธุรกรรมจริงไตรมาส 1 ปี 2026 จึงอาจต่างจากราคาเสนอจริง ณ เวลาที่ทำสัญญา
หาห้อง — แอป Zigbang·Dabang กับการไปสำนักงานนายหน้า
ห้องวอนรูมในเกาหลีส่วนใหญ่ลงประกาศอยู่บนสองแอปคือ Zigbang (직방) และ Dabang (다방) ข้อเท็จจริงเท่าที่รู้กันในมุมการใช้งานของชาวต่างชาติเป็นแบบนี้ (ข้อมูล ณ 2026-08)
- การสมัครและการเข้าไปดูทำได้อยู่: Zigbang สร้างบัญชีได้ด้วยการล็อกอินผ่านโซเชียลอย่าง KakaoTalk, Gmail หรือ Facebook จึงมีการแจ้งไว้ว่าการค้นหาห้องและไล่ดูราคาตลาดทำได้โดยไม่ต้องยืนยันตัวตนด้วยเบอร์มือถือเกาหลี
- หน้าจอแทบเป็นภาษาเกาหลีล้วน: มีรีวิวจากชาวต่างชาติจำนวนมากว่าทั้งอินเทอร์เฟซและคำอธิบายห้องเน้นภาษาเกาหลี ขอบเขตการรองรับภาษาอังกฤษอาจต่างกันตามแอปและเวอร์ชัน จึงต้องตรวจสอบด้วยตัวเอง (ต้องยืนยันข้อมูลจากทางการ) ถ้าใช้คู่กับฟังก์ชันกล้องของแอปแปลภาษา ก็ไล่ดูได้โดยไม่ลำบากนัก
- ฟังก์ชันหลักอาจติดการยืนยันตัวตน: ฟังก์ชันอย่างการโทรผ่านเบอร์นิรนามหรือสัญญาอิเล็กทรอนิกส์อาจขอให้ยืนยันตัวตนด้วยเบอร์มือถือเกาหลี ถ้าเปิดเบอร์มือถือในชื่อตัวเองด้วยบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าว (ARC) ก็ใช้การยืนยันตัวตนแบบ PASS ได้ (ตามคำแนะนำทางการของค่ายมือถือ) ถ้าพำนักระยะยาว การเคลียร์เรื่อง การเปิดเบอร์มือถือ ก่อนจึงสะดวกกว่าในหลายด้าน
และยังมีข้อจำกัดเชิงโครงสร้างอยู่ ต่อให้หาห้องเจอในแอป สุดท้ายก็ตั้งอยู่บนเงื่อนไขว่าต้องทำสัญญาแบบเจอหน้า จึงจบตั้งแต่การนัดจนถึงการทำสัญญาภายในแอปไม่ได้ เส้นทางที่ใช้จริงจึงเป็นการ ไปที่สำนักงานนายหน้า (공인중개사무소) ด้วยตัวเอง ในย่านที่อยากอยู่ สำนักงานนายหน้ามักกระจุกอยู่รอบสถานีรถไฟใต้ดิน ให้ใช้แอปเลือกราคาตลาดและย่านตัวเลือกก่อน แล้วเดินเข้าไปสักสองสามแห่ง เขียนให้ดูว่า "เงินประกัน ○○ ค่าเช่ารายเดือนไม่เกิน ○○ วันเข้าอยู่ ○○" เดี๋ยวเขาก็หยิบห้องที่ตรงเงื่อนไขมาให้ดูทันที ส่วนบทสนทนาใช้หน้าจอแอปแปลภาษาก็สื่อสารได้เพียงพอ
ก่อนทำสัญญา ให้ตรวจทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ก่อน
ทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본 หรือ 등기사항증명서) คือบันทึกทางการที่ระบุเจ้าของและหนี้สินของบ้านหลังนั้น แค่ตรวจสิ่งนี้ก่อนทำสัญญาก็คัดอุบัติเหตุเรื่องเงินประกันออกไปได้จำนวนมาก ขอได้ที่ระบบทะเบียนอินเทอร์เน็ตศาลฎีกา (iros.go.kr) โดยรู้แค่ที่อยู่ ใครก็ขอได้ไม่มีการถามสถานะผู้เช่า ค่าธรรมเนียมคือค่าเปิดดู 700 วอน และค่าออกเอกสาร 1,000 วอน เพียงแต่การชำระเงินและการยืนยันตัวตนออนไลน์อาจไม่ราบรื่นกับบัตรต่างประเทศ ถ้าติดขัดให้ขอฉบับล่าสุดที่ออกก่อนทำสัญญาจากนายหน้า — การเอามาให้ดูคือขั้นตอนปกติ
จุดที่ต้องดูมีสามจุด
- ส่วนหัวเรื่อง (표제부): ตรวจว่าที่อยู่ตรงกับห้องที่เราจะทำสัญญาเป๊ะไหม
- ส่วนกาบกู (갑구, กรรมสิทธิ์): ตรวจชื่อเจ้าของปัจจุบันที่เขียนไว้บรรทัดสุดท้าย ชื่อนี้ต้องเป็นคู่สัญญาของเรา ถ้าเห็นคำอย่างการอายัดหรือการอายัดชั่วคราว เลี่ยงไว้จะปลอดภัยกว่า
- ส่วนอึลกู (을구, สิทธิจำนอง): ดูว่ามีการจำนองแบบคึนจอดัง (담보 대출 — สินเชื่อโดยมีหลักประกัน) ผูกอยู่ไหม และเป็นจำนวนเท่าไร บ้านที่มีหนี้ก้อนใหญ่ ถ้าถูกยึดขายทอดตลาด ธนาคารจะได้รับชำระก่อน จึงอาจไม่ได้เงินประกันคืน
โชคดีที่เงินประกันจำนวนน้อยมีตาข่ายรองรับอยู่ ผู้เช่าที่มีเงินประกัน ไม่เกิน 165,000,000 วอน ตามเกณฑ์โซล ต่อให้บ้านถูกยึดขายทอดตลาด ก็ได้รับชำระเป็นลำดับแรกสุดได้สูงสุด 55,000,000 วอน (กฎกระทรวงตาม พ.ร.บ.คุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย เกณฑ์หลังแก้ไขกุมภาพันธ์ 2023) เพียงแต่จำนวนที่ใช้จริงต่างกันตามช่วงเวลาที่มีการตั้งสิทธิหลักประกันลำดับก่อน ถ้าเป็นบ้านที่มีการจำนองอยู่ ให้ขอให้นายหน้าคำนวณให้ และการขอทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อีกรอบในเช้าวันที่จ่ายเงินงวดสุดท้าย เพื่อดูว่าระหว่างนั้นมีการจำนองใหม่เกิดขึ้นไหม คือแบบฉบับที่ถูกต้อง
เช็กลิสต์วันทำสัญญา
- ยืนยันตัวเจ้าของบ้าน: ตรวจว่าชื่อเจ้าของในส่วนกาบกูของทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ตรงกับบัตรประจำตัวของคนที่มานั่งโต๊ะทำสัญญาไหม ถ้ามาเป็นตัวแทน การขอหนังสือมอบอำนาจและหนังสือรับรองตราประทับคือมาตรฐาน
- โอนเงินเข้าบัญชีชื่อเจ้าของเท่านั้น: เงินมัดจำและเงินประกันต้องโอนเข้าบัญชีที่เป็นชื่อเจ้าของตามทะเบียนเสมอ ถ้าถูกบอกให้โอนเข้าบัญชีบุคคลที่สาม ให้หยุดไว้ก่อน การโอนเงินแทบจำเป็นต้องมีบัญชีเกาหลี ถ้ายังไม่มี ให้ดู การเปิดบัญชีธนาคารสำหรับชาวต่างชาติ ก่อน
- เขียนข้อตกลงพิเศษลงไป: คำสัญญาปากเปล่าไม่เหลือหลักฐาน ข้อตกลงอย่าง "เปลี่ยนวอลเปเปอร์·พื้นก่อนเข้าอยู่" "ถ้าเกิดเชื้อราหรือน้ำรั่ว ผู้ให้เช่าเป็นผู้ซ่อม" "คืนเงินประกันในวันย้ายออก" "ค่าส่วนกลางรวมอินเทอร์เน็ตและค่าน้ำ" ให้ขอให้เขียนเป็นประโยคลงในช่องข้อตกลงพิเศษของสัญญา
- เก็บเอกสาร: เก็บสัญญาฉบับจริงและใบเสร็จการโอนเงินไว้จนถึงวันย้ายออก เพราะการแจ้งเปลี่ยนที่พัก การแจ้งสัญญาเช่า และประกันคืนเงินประกันที่จะพูดถึงต่อไป ล้วนต้องใช้สัญญาทั้งนั้น
- สัญญายึดภาษาเกาหลีเป็นเกณฑ์: ต่อให้ได้ฉบับแปลมา เกณฑ์ทางกฎหมายคือต้นฉบับภาษาเกาหลี ก่อนเซ็นให้เทียบตัวเลขจำนวนเงิน ระยะเวลา และข้อตกลงพิเศษด้วยแอปแปลภาษาให้ได้อย่างน้อยเท่านี้
ค่านายหน้าเท่าไรถึงจะถูกต้อง
ถ้าทำสัญญาผ่านสำนักงานนายหน้า จะต้องจ่ายค่าตอบแทนนายหน้า (중개보수 หรือ 복비) สัญญาเช่ารายเดือนคำนวณเป็น เงินประกันแปลงค่า = เงินประกัน + (ค่าเช่ารายเดือน × 100) แล้วเอาจำนวนนั้นคูณด้วยเพดานอัตราตามช่วง แต่ถ้าค่านี้ต่ำกว่า 50,000,000 วอน ให้คำนวณใหม่เป็นเงินประกัน + (ค่าเช่ารายเดือน × 70)
| เงินประกันแปลงค่า | เพดานอัตรา | วงเงินสูงสุด |
|---|---|---|
| ต่ำกว่า 50,000,000 วอน | 0.5% | 200,000 วอน |
| 50,000,000~100,000,000 วอน | 0.4% | 300,000 วอน |
| 100,000,000~600,000,000 วอน | 0.3% | — |
| ตั้งแต่ 600,000,000 วอนขึ้นไป | 0.4~0.6% (ตามช่วง) | — |
ตัวอย่างเช่น เงินประกัน 20,000,000 วอน ค่าเช่ารายเดือน 400,000 วอน จะได้เงินประกันแปลงค่า 60,000,000 วอน → อัตรา 0.4% → ค่าตอบแทนนายหน้าคือ สูงสุด 240,000 วอน ประเด็นสำคัญคืออัตรานี้เป็นเพดาน — เป็นแค่ค่าสูงสุดตามกฎหมาย จึงตกลงให้ลดลงกว่านั้นก่อนทำสัญญาได้ ตารางอัตราอิงตามข้อบัญญัติขององค์กรปกครองท้องถิ่น จึงอาจต่างกันเล็กน้อยตามพื้นที่ และมักติดประกาศไว้ในสำนักงานนายหน้า ก่อนเซ็นให้ตรวจสอบว่าคำนวณออกมาเป็นเท่าไร (ข้อมูล ณ 2026-08 ต้องยืนยันข้อมูลจากทางการ)
15 วันหลังเข้าอยู่ การแจ้งเปลี่ยนที่พัก
ขั้นตอนที่เทียบเท่าการแจ้งย้ายเข้าของคนเกาหลี สำหรับชาวต่างชาติคือ การแจ้งเปลี่ยนที่พัก (체류지 변경 신고) ต้องแจ้งที่ศูนย์บริการประชาชนประจำเขต (주민센터) ที่ดูแลที่พักใหม่ หรือที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองและชาวต่างชาติ ภายใน 15 วันนับจากวันที่ย้าย (มาตรา 36 พ.ร.บ.ควบคุมการเข้าเมือง) ไม่มีค่าธรรมเนียม และมีการแจ้งไว้ว่าแจ้งออนไลน์ผ่าน HiKorea (hikorea.go.kr) หรือ Government24 (gov.kr) ได้ด้วย ของที่ต้องเตรียมคือบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าว + สัญญาเช่า (ถ้าไม่ใช่สัญญาในชื่อตัวเอง ให้ใช้หนังสือรับรองการให้ที่พัก)
ถ้าเลยกำหนด กฎหมายกำหนด โทษปรับไม่เกิน 1,000,000 วอน ไว้ (มาตรา 98 พ.ร.บ.ควบคุมการเข้าเมือง) จำนวนและวิธีการเรียกเก็บจริงต่างกันตามระยะเวลาที่ล่าช้าและจำนวนครั้ง (ต้องยืนยันข้อมูลจากทางการ) ยังไงคำตอบก็คือทำให้จบภายใน 15 วัน ส่วนขั้นตอนแก้ไขข้อมูลที่อยู่บนบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าวหลังแจ้งแล้ว สรุปแยกไว้ที่ การออกบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าวใหม่·การเปลี่ยนที่อยู่
เหตุผลจริง ๆ ที่การแจ้งนี้สำคัญยังอยู่อีกที่หนึ่ง การแจ้งเปลี่ยนที่พักของชาวต่างชาติถือแทนการแจ้งย้ายเข้าตามกฎหมาย (มาตรา 88 ทวิ พ.ร.บ.ควบคุมการเข้าเมือง) จึงกลายเป็นเงื่อนไขของ สิทธิยันบุคคลภายนอก (สิทธิที่จะอ้างสถานะผู้เช่าได้แม้บ้านถูกขายหรือถูกยึดขายทอดตลาด) ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย เป็นเนื้อหาที่ได้รับการยืนยันจากคำพิพากษาศาลฎีกา (2015다14136) พูดอีกอย่างคือ ถ้าผัดผ่อนการแจ้ง ก็เท่ากับกระดุมเม็ดแรกของการคุ้มครองเงินประกันหลุดไป โดยไม่ต้องพูดถึงเรื่องค่าปรับเลย
กลไก 3 ชั้นที่ปกป้องเงินประกัน — วันที่รับรองสัญญา การแจ้งสัญญาเช่า และประกันคืนเงินประกัน
① วันที่รับรองสัญญา (확정일자): เป็นขั้นตอนรับตราประทับวันที่ลงบนสัญญา เพื่อให้ได้สิทธิรับชำระก่อน (สิทธิที่จะได้รับแบ่งเงินก่อนเจ้าหนี้ลำดับหลังเมื่อมีการขายทอดตลาด) แค่ถือสัญญาไปที่ศูนย์บริการประชาชนประจำเขตก็ได้รับทันทีในราคา 600 วอน มีการยื่นออนไลน์ผ่านระบบทะเบียนอินเทอร์เน็ต (500 วอน) ด้วย แต่ต้องใช้ใบรับรองอิเล็กทรอนิกส์ร่วม ชาวต่างชาติจึงจัดการที่ศูนย์บริการประชาชนไปพร้อมกันตอนไปแจ้งเปลี่ยนที่พักจะชัวร์กว่า
② การแจ้งสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย (주택 임대차 신고): สัญญาที่มีเงินประกันเกิน 60,000,000 วอน หรือค่าเช่ารายเดือนเกิน 300,000 วอน มีหน้าที่ต้องแจ้งภายใน 30 วันนับจากวันทำสัญญา (ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าแจ้งร่วมกัน หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแนบสัญญาแจ้งฝ่ายเดียวก็ได้) ถ้าแนบสัญญาไปแจ้ง จะได้รับวันที่รับรองสัญญาโดยอัตโนมัติ จึงไม่ต้องทำข้อ ① แยกอีก กระทรวงที่ดินฯ แจ้งไว้ว่าเมื่อระยะผ่อนผันสิ้นสุดลง ตั้งแต่มิถุนายน 2025 การไม่แจ้งจะถูกปรับทางปกครอง 20,000~300,000 วอน (แจ้งเท็จ 1,000,000 วอน) ส่วนที่ว่าการแจ้งเปลี่ยนที่พักของชาวต่างชาติจะแทนการแจ้งสัญญาเช่านี้ด้วยหรือไม่ ยังไม่ได้รับการยืนยัน ถ้าเข้าเกณฑ์จำนวนเงิน การไปแจ้งแยกต่างหากผ่านระบบจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (rtms.molit.go.kr) หรือที่ศูนย์บริการประชาชนจะปลอดภัยกว่า
③ ประกันการคืนเงินประกันชอนเซ (HUG): เป็นผลิตภัณฑ์ค้ำประกันที่บรรษัทค้ำประกันเคหะและเมือง (HUG, khug.or.kr) จะคืนเงินประกันแทนเมื่อเจ้าของบ้านไม่คืน แล้วไปไล่เบี้ยกับเจ้าของบ้านเอง มีการแจ้งไว้ว่าชาวต่างชาติและคนเกาหลีที่พำนักในต่างประเทศก็สมัครได้ — เพียงแต่ต้องมีสิทธิยันบุคคลภายนอก (การแจ้งเปลี่ยนที่พัก) และวันที่รับรองสัญญาครบถ้วน และอาจถูกขอเอกสารเพิ่มอย่างบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าวหรือหนังสือรับรองข้อเท็จจริงการเข้า-ออกเมือง (ต้องยืนยันข้อมูลจากทางการ) มีการแจ้งไว้ว่าต้องยื่นสมัครในสัญญาที่มีระยะเวลาตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป ก่อนที่ระยะเวลาจะผ่านไปครึ่งหนึ่ง ส่วนเบี้ยประกันและวงเงินต่างกันตามเงื่อนไข ให้ตรวจสอบที่คอลเซ็นเตอร์ HUG โทร. 1566-9009 อนึ่ง โครงการสนับสนุนเบี้ยประกันของกรุงโซล (สูงสุด 300,000 วอน) ไม่รวมชาวต่างชาติและคนเกาหลีที่พำนักในต่างประเทศเป็นกลุ่มเป้าหมาย เบี้ยประกันจึงต้องคำนวณเป็นภาระของตัวเอง
จัดการเรื่องการเดินสายดูห้องและเส้นทางย้ายบ้านให้ครบ สัญญาก็จบ
การหาห้องที่จริงแล้วคือการเคลื่อนที่ต่อเนื่อง ต้องนั่งรถไฟใต้ดินไป-กลับย่านตัวเลือกสามสี่แห่ง ต้องเดินทัวร์สำนักงานนายหน้า ต้องไปแจ้งที่ศูนย์บริการประชาชนและสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง และวันย้ายก็ต้องเรียกแท็กซี่ทั้งที่มือทั้งสองข้างถือกระเป๋าเดินทางกับกล่องอยู่ แต่แอปคมนาคมและแอปแท็กซี่ของเกาหลีจำนวนไม่น้อยกั้นชาวต่างชาติไว้ที่ขั้นตอนยืนยันตัวตนด้วยเบอร์มือถือเกาหลี หลายคนจึงไปไหนไม่ได้ตั้งแต่ขั้นตอนเดินสายไปดูห้อง
ถ้าติดตั้งแอปเดินทางและชำระเงิน ที่ออกแบบมาให้ใช้ได้โดยไม่ต้องยืนยันตัวตน ไว้สักแอป เส้นทางนี้จะเรียบง่ายขึ้น เพราะถ้าเรียกแท็กซี่ได้โดยไม่มีโทรศัพท์เกาหลีและจ่ายต่อด้วยช่องทางชำระเงินต่างประเทศ (Visa, Mastercard, Alipay ฯลฯ) ได้เลย ทั้งวันย้ายบ้านที่ต้องขนของและการไปดูห้องย่านรอบนอกก็จะง่ายขึ้นมาก
อยากใช้การเดินทางและชำระเงินในเกาหลีในแอปเดียว โดยไม่ต้องมีเบอร์เกาหลีหรือบัญชีธนาคาร? ลองดู LACHA
ออกแบบมาให้ใช้ได้โดยไม่ต้องมีเบอร์โทรหรือบัญชีธนาคารเกาหลี รองรับ TrueMoney, Alipay, Apple Pay และช่องทางชำระเงินต่างประเทศ เรียกแท็กซี่ จอง KTX รถบัสด่วน และรถไฟสนามบิน AREX ได้ในแอปเดียว
ใส่โค้ด GUIDE3 ตอนสมัคร รับ 3,000P ทันที
ดาวน์โหลดเลย
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q1. ชาวต่างชาติสมัคร Zigbang·Dabang ไม่ได้ใช่ไหม? มีการแจ้งไว้ว่าการสร้างบัญชีด้วยการล็อกอินผ่านโซเชียล (KakaoTalk, Gmail ฯลฯ) แล้วเข้าไปไล่ดูห้องนั้นทำได้ (ข้อมูล ณ 2026-08) เพียงแต่ฟังก์ชันหลักอย่างการโทรผ่านเบอร์นิรนามหรือสัญญาอิเล็กทรอนิกส์อาจขอให้ยืนยันตัวตนด้วยเบอร์มือถือเกาหลี ซึ่งแก้ได้ด้วยการเปิดเบอร์มือถือในชื่อตัวเองด้วยบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าว ถ้าคิดว่าใช้แอปเพื่อสำรวจราคาตลาด แล้วไปทำสัญญาที่สำนักงานนายหน้า ก็จะสบายใจกว่า
Q2. ชาวต่างชาติขอทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ได้ไหม? ได้ เพราะไม่มีการถามสถานะผู้เช่า แค่รู้ที่อยู่ ใครก็เปิดดู (700 วอน) หรือขอออกเอกสาร (1,000 วอน) ได้ที่ระบบทะเบียนอินเทอร์เน็ต (iros.go.kr) ถ้าการชำระเงินหรือการยืนยันตัวตนออนไลน์ติดขัดเพราะใช้บัตรต่างประเทศ ให้ขอให้นายหน้าออกฉบับล่าสุดให้ และอย่าลืมเช็กวันที่ว่าเอกสารที่ได้มานั้นออกก่อนทำสัญญาไม่นานจริงไหม
Q3. เลย 15 วันของการแจ้งเปลี่ยนที่พักไปแล้ว ทำยังไงดี? ให้ไปแจ้งทันทีแม้ตอนนี้ มีการแจ้งไว้ว่าการลงโทษจริงตามกฎหมาย (บทบัญญัติโทษปรับไม่เกิน 1,000,000 วอน) ต่างกันตามระยะเวลาที่ล่าช้าและจำนวนครั้ง (ต้องยืนยันข้อมูลจากทางการ) ยิ่งช้าก็ยิ่งเสียเปรียบเปล่า ๆ ถ้าที่อยู่ไม่ตรงกันแล้วโผล่ขึ้นมาในงานตรวจคนเข้าเมืองเรื่องอื่นอย่างการต่อวีซ่า จะยิ่งลำบาก อย่าผัดผ่อน ไปจัดการที่ศูนย์บริการประชาชนหรือ HiKorea คือคำตอบ
Q4. รู้ก่อนทำสัญญาได้ไหมว่าค่าส่วนกลางรวมอะไรบ้าง? ห้องที่เก็บ ค่าส่วนกลางแบบเหมาจ่ายตั้งแต่ 100,000 วอนต่อเดือนขึ้นไป มีหน้าที่ต้องแสดงแยกรายการค่าส่วนกลางทั่วไป ค่าไฟ/น้ำ/ความร้อน และรายการอื่น ๆ ในโฆษณา (ประกาศกระทรวงที่ดินฯ) ถ้าโฆษณาเขียนรวม ๆ ไว้ ให้ถามตอนสอบถามอย่างเจาะจงว่ารวมอินเทอร์เน็ตกับค่าน้ำไหม ค่าไฟกับแก๊สแยกจ่ายหรือไม่ แล้วเขียนคำตอบลงในข้อตกลงพิเศษของสัญญา ก็ป้องกันข้อพิพาทได้
Q5. ค่านายหน้าต้องจ่ายตามที่เขาเรียกไหม? ไม่ อัตราตามกฎหมายเป็น เพดาน จึงตกลงให้ต่ำกว่านั้นได้ สัญญาเช่ารายเดือนให้สร้างเงินประกันแปลงค่าเป็นเงินประกัน + (ค่าเช่ารายเดือน × 100) แล้วคูณด้วยอัตราตามช่วง ก็จะได้จำนวนสูงสุดออกมา (ดูตารางในบทความ) ลำดับที่ถูกต้องคือถามก่อนว่าค่าธรรมเนียมคำนวณออกมาเท่าไร ก่อนจะเซ็นชื่อลงในสัญญา
ถ้าทำสัญญาเสร็จแล้ว ไปสู่ขั้นถัดไปของการตั้งหลัก
ถ้าประทับตราลงในสัญญาแล้ว สิ่งที่เหลือมีสามอย่างตามลำดับ ได้แก่ การแจ้งเปลี่ยนที่พัก ภายใน 15 วัน (ขั้นตอนเปลี่ยนที่อยู่บนบัตรลงทะเบียนคนต่างด้าว) วันที่รับรองสัญญาหรือการแจ้งสัญญาเช่า และถ้าจำเป็นก็รวมถึงการสมัครประกันคืนเงินประกันด้วย ถ้าตั้งการโอนอัตโนมัติไว้ที่ บัญชีธนาคารเกาหลี สำหรับโอนค่าเช่ารายเดือน ก็จะไม่ต้องคอยกังวลทุกเดือน และในวันข้างหน้าเมื่อสัญญาสิ้นสุดจนได้เงินประกันคืน วิธีส่งเงินก้อนนั้นกลับประเทศบ้านเกิดสรุปไว้ที่ วิธีโอนเงินไปต่างประเทศจากเกาหลี แม้จะมีเอกสารที่ไม่คุ้นเคยเยอะ แต่ทุกครั้งที่เคลียร์ไปทีละอย่าง ฐานของชีวิตในเกาหลีก็แข็งแรงขึ้นเท่านั้น
หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่การให้คำปรึกษาทางกฎหมาย ราคาตลาดในเนื้อหาอ้างอิงสถิติธุรกรรมจริงไตรมาส 1 ปี 2026 ส่วนอัตรา กำหนดเวลา และค่าปรับทางปกครองอ้างอิงข้อมูลเปิดเผย ณ 2026-08 จึงอาจเปลี่ยนแปลงได้ในภายหลัง ก่อนทำสัญญาและก่อนไปแจ้ง โปรดตรวจสอบคำแนะนำล่าสุดของระบบทะเบียนอินเทอร์เน็ตศาลฎีกา (iros.go.kr), HiKorea (hikorea.go.kr), ระบบจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ (rtms.molit.go.kr) และบรรษัทค้ำประกันเคหะและเมือง (khug.or.kr) ส่วนการปรึกษาภาษาต่างประเทศ ใช้ศูนย์บริการข้อมูลสำหรับชาวต่างชาติ โทร. 1345 LACHA ไม่ใช่ผู้ให้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์หรือบริการทางกฎหมาย และไม่รับผิดชอบต่อผลที่เกิดจากคำแนะนำนี้
